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CONSULTA

Tenemos la siguiente consulta.

En una de las Comunidades que administramos hemos pedido la subasta de un piso que tiene gran morosidad. Queremos saber si es posible que la Comunidad pueda adjudicarse un piso en la misma Comunidad.

También queremos saber si una comunidad de propietarios se puede adjudicar un piso de otra Comunidad distinta.

RESPUESTA

Tras estudiar detenidamente esta interesante consulta, que no ha sido resuelta por la jurisprudencia o, al menos, yo no he encontrado ninguna sentencia al respecto, lo que resulta unánime en la doctrina es que la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica para adquirir o vender una vivienda privativa.

Inicialmente había autores que sugerían la posibilidad de que el piso adjudicado en subasta judicial sea declarado elemento común (que la comunidad lo haga afecto al servicio común, por ejemplo como piso portería) de forma que desaparecido el concepto de privativo podría procederse a la modificación del título constitutivo y así, como elemento común, pasara a ser propiedad de la comunidad. Obviamente, esta operación se asemeja muy complicada. Esta opinión tuvo acogida positiva por la Dirección General del Registro y Notariado. La resolución de la DGRN de 6/02/2014 por ejemplo admitía que una comunidad comprara una finca como elemento privado y la transformara y afectara en elemento común, siempre que se haga por unanimidad y se describa la configuración y la extensión del derecho, en aplicación del artículo 17 LPH y artículos 6 y 9 LH y 51.6 RH.

No obstante, parece que la DGRN (resolución 12/2/2016) ha evolucionado en el sentido de admitir, como situación excepcional y absolutamente transitoria, el acceso registral de bienes inmuebles a favor de la comunidad en los supuestos de ejecuciones judiciales como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues si se admite el embargo a favor de la comunidad, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación. De esta forma se permite que la comunidad, de forma transitoria y como mero puente, inscriba el Auto de adjudicación en subasta para luego transmitirla a terceras personas o se atribuya por cuotas a los copropietarios de la comunidad o se convierta en elemento común.

Por tanto, aunque el tema es ciertamente complejo, la respuesta es positiva (para inmuebles en el propio edificio) en aplicación de la citada resolución, pero siempre como solución transitoria de forma que en un plazo determinado la vivienda adjudicada debe pasar a ser o bien elemento común, debe adjudicarse a los copropietarios en función de sus cuotas o venderse a un tercero.

Juan Romaguera

Abogado