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¿Se pueden hacer contratos de temporada por semanas, días y meses utilizando los contratos de la LAU de temporada?

Tengo un cliente que quiere comprar una casa en el centro del Puerto de Andraitx. Quiere dedicarla algunas semanas o meses del año a alquilarla. Me pregunta si ello es posible.

¿Puede hacerlo con contratos de temporada según la LAU o tiene que dar de alta la casa en alquileres turísticos?

Respuesta:

Daniel Loscertales ha procedido a realizar un artículo monográfico sobre el problema que planteas y que te adjunto en cuanto contesta a tu pregunta.

Cada día hay más ruido en los organismos administrativos competentes, en los medios de comunicación, en jornadas específicas de profesionales sobre los "apartamentos turísticos" y, por supuesto, entre los propios arrendadores. Por eso, en época de verano (fechas donde el problema se agudiza), es necesario volver a aclarar una vez más las cuestiones jurídicas y materiales relacionadas con este tema.

Hay grandes dudas y exigencias en muchas comunidades autónomas que tienen la competencia al respecto, conforme al art. 148.18 de la Constitución, y que han podido delegar en determinados Ayuntamientos buscando soluciones legales y efectivas a un tema que no las puede tener de manera completa y rotunda, porque la cuestión está en poder diferenciar lo que son arrendamientos "turísticos" y de "temporada", que puede ser lo mismo o muy diferente, y también desligar lo que es, tanto en un caso como en otro, altercados de orden público, de mayor o menor entidad.

Me explicaré:

Los arrendamientos turísticos son aquellos que ofrecen "servicios complementarios", como pueden ser limpieza, cambio de sábanas, etc., según la determinación de cada comunidad autónoma, que, como se ha dicho antes, son las que tienen la competencia. Y precisamente por ello hay quejas de los grupos hoteleros, por la competencia que eso supone. Hay territorios donde (por ejemplo, Baleares) no cabe calificar como apartamento turístico si se encuentra el piso en una comunidad de propietarios, de tal manera que tienen que ser edificios destinados exclusivamente a ese fin.

Hay que hacer constar que, aunque en el verano los alquileres son mucho más numerosos, el concepto puede extenderse a cualquier temporada, y no solamente a zonas de playa,  montaña, etc., sino a las ciudades (sobre todo las más importantes) donde acuden personas para un tiempo determinado, muchos de ellos por trabajo, y prefieren estar en un apartamento de este tipo que en un hotel, siempre que, como antes se indicaba, disponga de servicios, pues, en otro caso, como luego veremos, sería un arrendamiento de "temporada", que se rige por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Es decir, no hay inconveniente legal alguno en que, en cualquier localidad española, con o sin temporada vacacional, se alquile un apartamento sin servicios, como ocurre en la mayoría de los casos en zonas playeras. El art. 3 LAU lo contempla, y aunque algunas comunidades autónomas han intentado y siguen con la misma idea, la reforma de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos es competencia exclusiva del Estado, de tal manera que nadie puede impedir este tipo de alquileres, ya sea en la playa, en la montaña, en ciudades, etc., pues mientras no se le ofrezcan al arrendatario complementos de limpieza y otros similares, la calificación tiene que ser la de un alquiler normal, que no se puede calificar nunca de "turístico".

¿Qué está pasando? Pues que, sobre todo en determinadas zonas y ciudades, especialmente cuando se trata de alquileres vacacionales, muchos arrendatarios son personas de un comportamiento poco aceptable, esto es, que llevan a cabo actividades ruidosas, música, bebidas, etc., con grandes molestias para el resto de vecinos. Y ante esto ¿qué se puede hacer?

Realmente muy poco, porque aunque los demás propietarios o la misma Comunidad (cuando tiene esa condición el edificio) pretendan denunciar la situación, la contestación de la Administración municipal o autonómica y, en su caso, la de los Juzgados es lenta, y cuando puedan resolver o sancionar, ha pasado un tiempo mayor que la duración del arrendamiento, salvo que se acredite que el arrendador es quien está infringiendo la normativa de forma reiterada, es decir, que ha alquilado un apartamento en edificios donde está prohibido, o resulta que todos o la mayor parte de los ocupantes están ocasionando grandes molestias a los demás ocupantes de la casa.

A tenor de lo anterior, si el tema se repite en concretos pisos de la Comunidad, la solución pasa, reiterando que no de forma inmediata, por las sanciones administrativas correspondientes, aportando las suficientes pruebas en contra del propietario-arrendador por actividades molestas. O bien judicialmente a tenor del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal estatal (en Cataluña, art. 553.40 de su propio Código Civil), pero solo se podría obtener una solución exitosa con la demostración palpable de que el tema se repite y que el piso concreto se alquila siempre a personas que llevan a cabo actividades molestas, ruidosas, etc.

Arrendamiento turístico

Al respecto hay que indicar que es en el actual art. 5, apdo. e) de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos donde se determina que la misma no se aplica a las viviendas (hay que entender que igualmente se refiere a apartamentos, chalets, etc.) comercializados en "canales de oferta turística y realizado con finalidad lucrativa cuando esté sometido al régimen específico derivado de su normativa sectorial", es decir, que debe estar calificado como tal por la respectiva comunidad autónoma. Esta disposición es consecuencia de la reforma producida por la Ley 4/2013, donde también se dice, al final del Preámbulo 2.º, que, "en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de «temporada», que no sufre modificación". Por lo tanto, cuando en la vivienda (se reitera que es lo mismo para apartamento, chalet o similar) no preste los servicios que la normativa de cada autonomía o Ayuntamiento haya establecido al efecto, no hay arrendamiento "turístico", sino el clásico y normal de que un propietario arrienda por semanas, quincenas, etc. A personas nacionales o extranjeras, es decir, como ha ocurrido y sigue pasando en la mayoría de los supuestos.

Otra cosa es que los arrendamientos se oferten en canales de "oferta turística", pero, por lo menos a mi entender, solo estarán incumpliendo la normativa si realmente se prestan los repetidos servicios complementarios, pero no si ello no ocurre, toda vez que, cuando sale en los medios informáticos o periódicos una oferta, si realmente lo que se ofrece no es lo que realmente se presta, la reclamación corresponderá al arrendatario, pero nada más, sin perjuicio de que la comunidad autónoma tenga establecida una sanción por este ofrecimiento falso.

En fin, que no se pueden ofrecer soluciones, a pesar de que sí existen, como tuve ocasión de indicar al Consejero de Turismo de una importante comunidad autónoma de gran afluencia de turistas. Y es que cuando los vecinos llamen a la Policía Municipal, Autonómica o Nacional, se acuda de inmediato y que se lleven a los "alborotadores" a las respectivas comisarías o centros similares para que, aunque sean extranjeros, pasen la noche en esas dependencias. Lo que pasa es que esto, en general, no ocurre, pues la Policía acude (cuando lo hace) tarde y mal, limitándose a "tomar nota". No estoy culpando de nada a esos cuerpos de seguridad, pues hay que considerar que siguen las directrices que les indican sus mandos civiles, que tampoco quieren ahuyentar al turismo. Un ejemplo de lo que digo podemos encontrarlo en Salou (Tarragona), donde todos los años la "juerga" de los estudiantes británicos era permanente y, este año, un fuerte despliegue de la Policía lo ha impedido.

Es necesario insistir en que si no se adoptan medidas urgentes de tipo coercitivo —en cada caso por la autoridad correspondiente—, cualquier disposición legal no impedirá lo que ahora se denuncia, sobre todo si, como ocurre en la casi totalidad de los casos, el propietario del apartamento no sabe de antemano que los que han contratado el alquiler son o se van a comportar como unos "gamberros", ya sean apartamentos "turísticos" o de "temporada", salvo casos concretos.

Hay que afrontar esta dura realidad actual y, posiblemente, futura; salvo que al arrendatario (es algo carente absolutamente de sentido) se le pidan antecedentes de conducta y, aun así, ello no asegura su buen comportamiento, que seguramente es muy diferente en su localidad de origen, ya sea de Inglaterra, Alemania, etc., con respecto a España.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera