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Pregunta:

Le rogamos nos haga seguir un informe relativo a la problematica existente en una Comunidad con las viviendas que se están alquilando en las mismas con carácter de "alquileres de verano"

Respuesta:

La pregunta es muy interesante y deberemos esperar a la doctrina jurisprudencial que necesariamente deberá dirimir la diferencia entre el contrato de arrendamiento de temporada propiamente dicho con el contrato turístico.

Mi opinión es la siguiente:

La Ley 4/2013 de 4 junio -EDL 2013/71638- que como sabes ha reformado la LAU, ha introducido una letra e) en el artículo 5 que excluye de la aplicación de la LAU a: "La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial."

La cuestión se centra en diferenciar lo que entendemos por contrato de "arrendamientos por temporada", recogido en la LAU, donde puede perfectamente integrarse los contratos de arrendamiento de viviendas amuebladas por semanas o meses, con los referidos en la letra e) del artículo 5 que se conocen como contrato "turístico".

El contrato de arrendamiento de temporada, todos sabemos que está contemplado en la LAU (artículo 3.2) e interpretado por la jurisprudencia como un contrato con carácter de temporalidad, con carácter ocasional y por razones distintas a la residencia permanente y que no tenga por finalidad proporcionar al arrendatario un domicilio o residencia habitual.

En cambio para que podamos entender que el arrendamiento es "turístico", es decir excluido de la LAU y sometido a la normativa sectorial, tiene que reunir, a mi juicio, las siguientes características:

1.- Que se trate de una vivienda amueblada y equipada para el uso inmediato.

2.- Que el arrendador sea un "empresario turístico".

3.- Que se comercialice a través de canales de oferta turística, que son aquellos que utilizan los empresarios del sector turístico para comercializar o promocionar la oferta turística en general.

4.- Que además de cederse el uso de la vivienda amueblada incluya unos servicios complementarios propios de la industria hotelera, como por ejemplo.

- Limpieza diaria y reposición de sabanas y toallas. Lavandería.

- Desayuno, comidas. Servicio habitaciones

- recepción, seguridad y vigilancia.

Etc etc etc.

Por tanto, si en una comunidad existen viviendas arrendadas temporalmente e incluida en la LAU, difícilmente la Comunidad podrá limitar las facultades dominicales de su propietario de arrendar la vivienda para el uso a un tercero por una temporada (que pueden ser semanas, meses o trimestres). En cambio si se ejerce una actividad turística, debo señalarte que no está permitida por la Ley del Turismo del Govern Balear en edificios plurifamiliares (bloques constituídos en Comunidades de Propietarios), por lo que podrá la Comunidad presentar una denuncia ante la Consellería de Turismo, pues se trataría de una actividad ilícita.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera