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En base a una situación real, les remito información que espero sea suficiente para que el asesor jurídico pueda contestar.

Patios de uso privativo deteriorados:

Se trata de una comunidad con unos patios en las plantas primeras, con un pavimento de baldosa de barro mallorquina, donde las juntas están muy deterioradas con pérdida de cemento y las baldosas acumulan un desgaste por ser patios con poco irradiación del sol y siempre se encuentran bastante húmedos. Estos patios disponen de un techado parcial de chapa ondulada de plástico que esta agujereado y en mal estado debido al tiempo que llevan instalados y de las caídas sufridas las que han originado unas grietas.

Se solicita por parte de los propietarios de los primeros que tienen los patios con uso privativo, que se arreglen por parte de la comunidad, no asumiendo que el deterioro es por culpa suya por falta de mantenimiento (art.9 LPH), que dicen se ha realizado siempre. Ahora explican que los patios no son útiles y peligrosos debido al mal estado y que en algún momento puedan provocar algún problema a los bajos por filtraciones de agua por su mal estado.

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

¿Debe la comunidad asumir esa inversión/rehabilitación?

¿Solo debería actuar la comunidad si se genera un perjuicio a un tercero como las filtraciones comentadas?

Respuesta:

Resulta evidente que todas las obras de mantenimiento y conservación de un elemento común de uso exclusivo le corresponden al propietario que tiene atribuido el uso.

Únicamente las obras extraordinarias corresponden a la Comunidad.

Ello implica, que a mi juicio y siguiendo la doctrina, las obras de mantenimiento y conservación de las baldosas de ese patio corresponden al propietario, así como cualquier perjuicio que por su negligencia y dejadez pudiera ocasionar a los bajos del edificio por las filtraciones que pudieran ocasionarse.

Cordialmente, Sebastián Romaguera