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En una zona de la cubierta de un edificio, considerada terraza de uso privativo, existe desde que se hizo el edificio una pequeña construcción (cajón de obra) a modo de claraboya que está cerrada con una tapa traslúcida colocada para dar luz natural al baño de una sola vivienda. Recientemente se detectaron unas filtraciones de agua provenientes de dicho elemento, en parte porque el cajón de obra no estaba en buenas condiciones y en otra parte porque la tapa de plástico transparente estaba rota por una de sus esquinas (al parecer estaba quebrada por el sol - “rustida”). La reparación ha costado 717,30 €, de los cuales 574,75 € corresponden a los trabajos de albañilería para el saneamiento del cajón de obra y 142,55 € a la tapa traslúcida de plástico. En principio el coste total lo ha pagado la comunidad pero en la junta celebrada ayer se ha planteado la posibilidad de reclamar dicho importe al único propietario beneficiado por la claraboya ya que ésta sólo llega hasta su vivienda, no tiene continuación a las plantas inferiores ni da servicio a otras viviendas.

La cuestión es: ¿puede considerarse dicho elemento (cajón de obra + tapa de plástico) de carácter privativo por dar servicio sólo a una vivienda y por tanto debe su propietario reembolsar a la comunidad el coste total?, ¿se considera todo común y la comunidad es la obligada?, o ¿la parte de albañilería debe pagarla la comunidad y la reposición de la tapa de plástico corresponde al vecino que se sirve de ella?.

El asunto tiene relevancia para la comunidad ya que en la cubierta hay otras terrazas cuyo uso privativo también se ha asignado a los propietarios de la última planta (como en el presente caso) en la que existen idénticas claraboyas y deberá adoptarse un mismo criterio para todas ellas si en un futuro ocurren hechos similares.

Respuesta:

Las Claraboyas, a no ser que diga lo contrario el título constitutivo, tienen la condición de elemento común. A titulo de comentario y en relación al tema de claraboyas o ventanas radicadas en tejados te señalo la STS del 13 de mayo de 2.016 (entre cientos). Obvio que su conservación y mantenimiento incumbe a la Comunidad a no ser que sea consecuencia de una acción culposa o dolosa del propietario que la disfruta.

Cordialmente.

Sebastián Romaguera