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En una comunidad de propietarios residencial formado por 16 edificios, piscinas, zonas ajardinadas, etc... van a empezar los trabajos de rehabilitación de los muros de separación de los pasos comunes.

Algunos de los muros separan los jardines de uso exclusivo de las plantas bajas de los pasillos y de otras zonas comunitarias.

Las plantas bajas tienen un jardín de su uso exclusivo y en algunos casos desde hace más de 15 años han colocado rejillas con brezo sobre esos muros, en otros cipreses y otras plantaciones, en ningún caso la comunidad de propietarios ha mostrado oposición alguna a estas instalaciones, por lo que son notorias y están consolidadas.

Ahora el forjado de los muros se tiene que reparar y para poder hacer la reparación de forma correcta las rejillas, el brezo, los cipreses u otras plantaciones se tienen que quitar. Hubiera estado bien que en su momento la comunidad hubiera tomado un acuerdo que autorizando la instalación de estos elementos cuando se tuviera que intervenir en la reparación de los muros el incremento de precio que representara la existencia de estos elementos fuera del propietario del departamento o de la comunidad pero no se hizo.

La pregunta es ¿quién se tiene que hacer cargo del incremento de precio que representa la existencia de estos elementos, el propietario del departamento donde están instalados o la comunidad de propietarios en su conjunto?

Gracias y un cordial saludo

Respuesta:

            La pregunta es muy interesante.

           Realmente todos estos elementos (las rejillas, el brezo, los cipreses u otras plantaciones) fueron instalados por los distintos propietarios, sin contar con la previa autorización de la Comunidad de propietarios, sobre unos muros de separación de los pasos comunes que si tienen la consideración de elemento común.

            Obvio es que si hasta ahora la Comunidad no ha dicho nada sobre la instalación de esos elementos sobre o en el muro ha sido porque no existía problema estructural alguno. Es obligado recordar que la doctrina señala que el mero conocimiento de la realización de tal uso no quiere decir consentimiento (como exteriorización de voluntad), sin que el mero silencio implique necesariamente una declaración genérica para entender que ha habido consentimiento. Además, es criterio doctrinal y jurisprudencial mayoritario que la tolerancia prorrogada en el tiempo por la CP no equivale, por norma general, a consentimiento (SAP Girona de 6/2/14; Barcelona 19/5/08; Zaragoza 23/09/02).

            La Comunidad, saliendo de las anteriores consideraciones, plantearse –ahora- en junta de propietarios, que esos propietarios abonen el incremento de precio e incluso obligar a esos propietarios a retirar a su costa esos elementos y plantaciones ubicadas en los muros de separación que tiene la consideración de elemento común al ser necesario para la reparación que debe realizarse por parte de la Comunidad. La Junta de propietarios es soberana para decidirlo.

Cordialmente, Sebastián Romaguera

Re-pregunta:

Gracias Sebastian.

Leyendo las actas me ha surgido una nueva cuestión

¿las plantas, árboles ornamentales, celosías, brezos, casetas, etc...) han sido  expresamente autorizados por la junta hace más de 15 años y la instalación fuera notoria, consolidada y además autorizada expresamente por la junta, de modo que no se han hecho sin contar con la previa autorización en ese caso

¿quién se tiene que hacer cargo del incremento de precio que representa la existencia de estos elementos, el propietario del departamento donde están instalados o la comunidad de propietarios en su conjunto que lo autorizó?

Respuesta:

Resulta evidente que si la Comunidad autorizó la instalación, resulta indudable que debe pechar ahora con el sobrecoste de la reparación.

Pero esta no era la pregunta anterior referida a la existencia de esos elementos sin autorización.

Cordialmente, Sebastián Romaguera