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Tengo una consulta respecto a la comunidad que administro bastante enrevesada. 

Para poner en contexto, el edificio dispone de unos patios interiores privativos de los propietarios, pero estos dan a un espacio público que es el parking que se sitúa justo debajo, es decir el suelo de estos patios privativos, es el techo del parking. 

Parece ser que hay unos problemas con uno de los patios, parece ser que a causa de las lluvias constantes del mes de noviembre de 2021, el agua de uno de los patios se filtró y empezó a gotear el techo del parking, provocando daños en el coche de un propietario.

Acto seguido se llamó al seguro que tiene la comunidad. El resultado de la inspección se lo adjunto en documento. Con este parte se avisó al propietario del patio que se encuentra en mal estado, pero este nos responde con la respuesta que le hace su propio abogado que es:

"Revisada la documentación que me pasas, entiendo lo siguiente:

1º.- la escritura pone claramente que la terraza en cuestión es de uso y disfrute exclusivo y privativo tuyo, por tanto entiendo que el mantenimiento ordinario te correspondería a ti (limpieza, controlar que no vaya suciedad a los sumideros para que no se atasquen,  mantener los sumideros y desagües limpios, hacer buen uso de ella, no colocar en la misma objetos que la pudieran perjudicar, etc.)

2º.- No obstante, al ser cubierta también de una zona comunitaria como es el aparcamiento, es una cubierta COMUNITARIA DE USO PRIVATIVO. ¿Qué significa esto? Que la reparaciones extraordinarias corresponden  en parte a la Comunidad y en parte a ti. En este caso concreto, si existen filtraciones en el aparcamiento, habría que determinar en primer lugar su origen: es decir, si viene por mala o deficiente impermeabilización de la cubierta o bien el agua viene del mal estado de los sumideros y/o tuberías de evacuación de las pluviales.  Si es por que la capa de impermeabilización está defectuosa, normalmente lo que se hace es que la Comunidad asume la parte de impermeabilización (reparar o reponer la tela asfáltica o capa impermeabilizante que haya) así como la retirada de la baldosa necesaria para la reparación, pero la reposición de la baldosa la asume el propietario que tiene el uso y disfrute exclusivo de la terraza, en este supuesto, tú.  En estos casos, la jurisprudencia (es decir, las decisiones judiciales en torno a asunto parecidos, son bastante unánimes). 

En el supuesto de que fuera por la bajante de pluviales, también seria cuestión comunitaria.

Todo ello bajo el supuesto de que la Comunidad no pudiera alegar y acreditar que se ha hecho un mal uso de la terraza por vuestra parte y que por ello se encuentra en mal estado, que ya supongo que no.

Respecto a esto ¿Como tengo que proceder yo como Administrador?

¿La explicación del abogado del propietario es correcta?

De ser correcta, no entiendo como el seguro se desentiende del tema, si según la abogada la comunidad tiene parte de responsabilidad ¿Debería volver a contactar con el seguro y explicar la situación?

¿Se debería convocar una junta extraordinaria para explicar la situación, pedir presupuestos etc sobre el arreglo del patio?

¿Donde estaría el límite del mantenimiento ordinario para que asuma la comunidad la mitad del arreglo?

Si me pueden ayudar con este tema se lo agradecería porque es una situación bastante delicada que se ha de resolver cuanto antes.

Añadir que es todo un mismo edificio, pero hay dos comunidades, una del parking y otra de las viviendas, tienen distinto CIF. Yo administro las dos.

No dispongo de las normas estatutarias. El anterior administrador falleció dejando todo bastante mal.

En todo caso, ¿Cómo podría recuperar esas normas?  

Respuesta:

Entiendo, sin perjuicio de que existiera una clausula estatutaria en sentido contrario, que el argumento del abogado del propietario es en principio correcto. Las reparaciones ordinarias y las debido a un mal uso o negligencia corresponden al propietario y las extraordinarias corresponden a la Comunidad.

Lo que te aconsejo es que encarguéis un dictamen pericial para que se verifique la causa concreta de la patología y determine si la reparación deriva de un uso indebido, a un defectuoso mantenimiento o negligencia del propietario o si se trata de un tema estructural, de envejecimiento de los materiales o defectos de impermeabilización original o incluso derivados de la bajante, que correspondería a la Comunidad.

Obvio es que una vez conocido el dictamen debe convocarse Junta para que decida lo que corresponda.

El mantenimiento ordinario, no tiene límites. Si es ordinario le corresponde al propietario.

Cuando tengas el dictamen y me lo envíes, podré darte mi  opinión.

Cordialmente, Sebastián Romaguera