Servicios

ANTECEDENTES:

Deficiencias en terraza ático y tejado que causa humedades.

La Escritura División Horizontal dice textualmente al describir el ático: "tiene además de su exclusiva propiedad la terraza o azotea situada en la misma planta, que rodea la vivienda. Tiene anejo ésta parte determinada los dos cuartos trasteros sitos en la misma planta ático que miden cada uno unos seis metros cuadrados, situados uno a cada lado del portal que desde la escalera del inmueble se accede al terrado o azotea de esta misma planta. Y el derecho a edificar sobre el total inmueble, las plantas que permitan las ordenanzas municipales"

Además esta descripción también se recoge en el Registro de Propiedad en el Régimen de Comunidad. Se adjunta parte de la Escritura de División Horizontal.

PREGUNTAS:

¿Los costes de reparación de la terraza del ático corresponde pagarla a dicho inmueble o a la Comunidad de Propietarios?, habida cuenta que el ático tiene de su exclusiva propiedad dicha terraza.

¿Y los costes de reparación de la azotea quién los debe pagar?, teniendo en cuenta que el ático tiene el derecho a edificar sobre dicho inmueble.

Respuesta:

La doctrina es contradictoria. Mi opinión es la siguiente:

Entiendo que la azotea o terrado del edificio protege a todas las viviendas y es un elemento definido en el artículo 396 del Código Civil, bien sea privado o común, incluso de uso privativo.

Entiendo que es doctrina pacífica, que es responsabilidad del propietario si esa reparación deriva del uso de la misma y de la falta de conservación e incluso negligencia, en cambio iría a cargo de la comunidad si se tratase de obras que pudieran considerarse "extraordinaria" o supongan "reconstrucción". Sin que para esa conclusión, sirva el hecho de que no se le pueda atribuir el carácter de propiedad privada a ese terrado o azotea.

La regla general en cuanto a la consideración de las terrazas como elemento privativo de los titulares del piso a cuyo nivel se encuentran, no exime a la comunidad de propietarios de responsabilidad, y así es criterio jurisprudencial, el que asigna al titular de la vivienda los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento como tales terrazas y más concretamente, las que afectan a su superficie o pavimento. Y a la comunidad de propietarios, las precisas para mantenerlas en buen estado como cubiertas del edificio, siempre y cuando tales daños no sean causados por la negligencia o dolo del titular del piso a cuyo nivel se encuentran.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera

Re-pregunta:

Me surge la duda de los gastos de la azotea que esta encima de la edificación del ático. Según la escritura que remití el propietario del ático tiene, a mi entender, el derecho a edificar sobre la misma y sobre la terraza

¿Como gestionarías este tema?

¿También corresponde a la Comunidad la reparación de dicha azotea?.

Respuesta:

Tiene el mismo tratamiento.

Te ruego que me llames por teléfono.

Cordialmente

Sebastián Romaguera