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Intereso proceda a efectuar el oportuno informe sobre si la propiedad nº 37 de orden, viene obligada a la reparación de la terraza descubierta cuyo uso y aprovechamiento es exclusivo de la mencionada propiedad, o sí bien dichos gastos deben ser sufragados por la comunidad. La usuaria siempre la tiene limpia, pero el estado de las juntas está bastante deteriorado lo que provoca una gotera al local de abajo que tiene arrendado a una  entidad privada, por lo que aconsejan impermeabilizar y embaldosar, ya disponen de dos presupuestos de unos cuatro mil quinientos euros, la propietaria no se conforma con recauchetear el pavimento, pretendiendo que sea similar al original que se le concedió el uso en su día.

Respuesta:

Entiendo que la terraza controvertida que forma parte de la cubierta del edificio tiene por naturaleza la condición de elemento común. El articulo 396 del Código Civil define a las cubiertas del edificio como elemento común, que no pierden esa naturaleza por el hecho de que el uso exclusive lo tenga el propietario de la misma. Tiene señalada la Doctrina que el uso privativo de un elemento común por uno de los propietarios, no puede en modo alguno afectar o impedir el cumplimiento del natural destino de ese elemento de carácter común, ni los usos necesarios de los demás propietarios, pues como en reiteradas ocasiones ha puesto de manifiesto la Jurisprudencia (así STS Sala 1ª, de 20 de marzo de 1984 ) la atribución del uso exclusivo de un elemento común, no implica nunca atribución del derecho real de propiedad. Por tanto es doctrina consolidada del Tribunal Supremo que las terrazas de inmuebles de propiedad horizontal, aún siendo de uso privativo de algún copropietario, son elementos comunes como cubiertas del edificio.

Como consecuencia de ello, esa condición de elemento común de la cubierta por naturaleza aunque el uso lo disponga un propietario, lleva aparejado que es obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, siempre y cuando no se pueda demostrar que esos desperfectos son debidos a un uso inadecuado o a la falta de mantenimiento del propietario que la utiliza y que el daño no es causa de un uso ordinario o normal del propietario que tiene atribuido su aprovechamiento ni de una actuación del mismo sobre este elemento susceptible de ser calificada de culposa, negligente o incluso dolosa.

En este caso tratándose de un edificio del año 1.991 y conforme me señalas, entiendo que la reparación debe costearla la Comunidad a los efectos de proceder a la reparación que técnicamente se considere necesaria y adecuada para eliminar el problema.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera