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En un edificio que administramos existen 5 edificios independientes y en cada escalera que consta de 3 viviendas en cada verticalidad existe 1 terraza comunitaria de uso privativo.

En la práctica tanto los propietarios de las plantas bajas, planta 1 y planta 2 de cada vertical, tiene el uso y disfrute de la terraza comunitaria de uso privativo, la promotora entregó llaves a todos los propietarios.

Pero ha habido problemas por falta de mantenimiento en dichas terrazas y surge el problema de quién tiene acceso a las mismas.

Atendiendo a los Estatutos en los mismos se indica: 

artículo 10 párrafo 2: Los propietarios  de las partes determinadas de las últimas plantas que tengan asignado el uso privativo de toda o parte de la cubierta,  estarán obligados  a permitir el paso por la vivienda para acceder a la mencionada cubierta, a fin de proceder al mantenimiento y/o reparación de las instalaciones de lV  comunales instaladas en dicha cubierta,  en caso de no haber acceso directo desde  la escalera.

La interpretación de esta administración es que el término "últimas plantas" es un poco ambigüo y como NO se indica expresamente a qué vivienda en particular se refiere ni hay exclusión en particular deja lugar a la interpretación.

En cualquier caso la interpretación que hacemos en este sentido y según lo anterior es que todas las viviendas de dicha vertical pueden acceder sin exclusión o bien que sólo la planta 2ª por ser la última planta puede acceder.

En la declaración de obra nueva no se indica nada al respecto de estas terrazas comunitarias, adjunto escritura.

En la documentación que se adjunta Estatutos sólo se hace la siguiente mención:

Atendiendo a los Estatutos en los mismos se indica: 

artículo 10 párrafo 2: Los propietarios  de las partes determinadas de las últimas plantas que tengan asignado el uso privativo de toda o parte de la cubierta,  estarán obligados  a permitir el paso por la vivienda para acceder a la mencionada cubierta, a fin de proceder al mantenimiento y/o reparación de las instalaciones de lV  comunales instaladas en dicha cubierta,  en caso de no haber acceso directo desde  la escalera.

En la escritura de compraventa o nota simples parece que tampoco pueda venir nada indicado este uso o asignación, adjunto nota simple y extracto escritura compraventa.

Respecto a esas "cubiertas superiores" le confirmo que se tiene acceso desde la escalera y todas las viviendas de esa escalera y edificio pueden acceder y de hecho como comentaba anteriormente la promotora de las obras entregó llave a todos los propietarios para su acceso, se trata de un acceso por el zaguán de la escalera y en la última planta después del 3er piso hay una puerta para salir como si se tratara de una terraza comunitaria.

Respuesta:

La cubierta es un elemento común por naturaleza que no ha sido asignada su uso privativo a ninguna vivienda y al tener acceso propio desde la escalera, llave de cuya puerta se entrego a todos los propietarios, el mantenimiento de ese elemento común le corresponde a la Comunidad de Propietarios.

Cordialmente, Sebastián Romaguera

Re-pregunta:

La consulta iba dirigida en relación al uso y disfrute de dicho elemento, en concreto si corresponde a una o varias viviendas.

Si bien es cierto que la escritura de división horizontal NO hace mención expresa al respecto, pero los estatutos hacen mención "a las viviendas de la última planta que tengan asignado el uso privativo de toda o parte de la cubierta,  estarán obligados  a permitir el paso por la vivienda para acceder a la mencionada cubierta, a fin de proceder al mantenimiento y/o reparación de las instalaciones de lV  comunales instaladas en dicha cubierta,  en caso de no haber acceso directo desde  la escalera."

Por lo tanto ahí se está asignando a las viviendas de la última planta pero deja a la interpretación cuáles son estas viviendas y ahí está donde radica el problema, sería necesario saber qué viviendas pueden hacer uso, todas como está pasando en la práctica o sólo la planta de más arriba.

Obvio ser que las reparaciones estructurales corresponde a la comunidad pero los vecinos preguntan sobre la cuestión del uso y disfrute.

Agradecería respuesta en este sentido.

Respuesta:

Según me señalas, si bien  el Artº. 10 de los Estatutos determina un uso privativo de toda o parte  de la cubierta a los propietarios que tengas asignado su uso , me indicas que en ninguna escritura de compraventa o nota simple, aparece asignado el uso exclusivo de esa cubierta o parte de ella a ningún propietario, siendo además que la promotora entrego una llave de acceso a todos los propietarios y existe una puerta directa desde la escalera.

Siendo, como te señalé la cubierta un elemento común por naturaleza y que su uso exclusivo no ha sido asignado a ningún propietario,  todos los propietarios tienen - en derecho. el uso y disfrute compartido.

Cordialmente,