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Administramos una comunidad compuesta por 8 bloques y zona comunitaria.

Tanto los terrazas de las plantas bajas como los sobreáticos son privativos (adjunto nota registral)

Han aparecido desperfectos por humedades en  todas las PB y sobreáticos y los propietarios no logran acordar de quién es la responsabilidad de realizar las reparaciones, si la comunidad o los comuneros.

Debido a la dimensión de la urbanización y el coste para la comunidad solicitamos vuestra ayuda para esclarecer la responsabilidad en las plantas bajas  ya que los sobreáticos al ser la cubierta del edificio está más definido.

Adjunto la siguiente documentación:

-nota registral de una planta baja

-reportaje fotográfico de una de las 16 plantas bajas de la comunidad.

Respuesta:

Ni la nota registral que me has facilitado  de una planta baja;  ni mucho menos, la nota registral del título constitutivo –en construcción- que posteriormente has enviado, determina claramente lo que solicitas. En Planta baja observo que señala una  superficie útil del departamento, con unos linderos todos ellos con zona común. Indica luego que tiene una superficie exterior de 215´67 m2 pero sin determinar, como tampoco define el título constitutivo, la calificación de ese terreno como común, privado o de uso privativo.

No obstante, te recuerdo que si bien  la doctrina señala que lo que realmente no está en el titulo constitutivo definido como privado, tiene la condición de elemento común….desconozco si esos 215,67 m2 están cercados y quien se ocupa o se ha ocupado del mantenimiento de esa superficie en el pasado. También desconozco si comprende terrazas y/o jardines. Posiblemente, ante esa indefinición y carencia de claridad en el título que me has remitido, podría considerarse que la intención del constituyente fuera el otorgar el uso privativo de ese terreno al señalar “tiene además una superficie exterior……” . También, en posteriores escritura (tras la construcción) podría determinarse la naturaleza privada del mismo. Si entras en el catastro con a referencia catastral tampoco define nada. No está claro. Siento no poder definirme con más detalles con tan poca información. También desconozco si con anterioridad la CP ha efectuado arreglo en esos terrenos para aplicar la teoría de los “propios actos”.

No obstante lo anterior, posiblemente la calificación jurídica de esa superficie sea innecesaria en cuanto la patología podría derivar de un envejecimiento prematuro del edificio que requeriría la intervención reparadora de la Comunidad. En necesario saber la causa de esas patologías…si es derivado de un uso inadecuado o un vicio de construcción. Es preciso que se solicite un informe pericial.

Sebastian Romaguera