Servicios

En una comunidad que administro, uno de los propietarios ha tenido humedades en el techo del salón de su vivienda producidas por filtraciones de la terraza de la vivienda superior.

Todas las terrazas de las viviendas son de uso privativo.

En los Estatutos recogidos en el título constitutivo de la propiedad horizontal, se indica que los gastos de iluminación y limpieza y las reparaciones ordinarias correrán a cargo de los usuarios de las terrazas y las reparaciones extraordinarias o de entramado interno correrán a cargo de la comunidad.

Hay zonas de dicha terraza superior en que las juntas están huecas por lo que las filtraciones se pueden producir por allí.

Si se procede a rejuntar las baldosas que están huecas y en mal estado, o bien, se decide rejuntar todas las baldosas de la terraza, ¿a quién corresponde pagar este trabajo? ¿Al propietario (por considerarse una reparación ordinaria y que la obligación de mantenimiento y conservación por parte del propietario y usuario de dicho elemento incluye y conlleva el tener las juntas de las baldosas en buen estado) o a la comunidad?.

¿Hacer las juntas de una terraza comunitaria de uso privativo se considera una reparación ordinaria o extraordinaria?

Y en caso que se decida que la mejor solución es levantar todo el embaldosado para ver cómo está la tela asfáltica para, en su caso, ponerla nueva y volver a embaldosar, a quien corresponde pagar los trabajos a realizar (embaldosado, impermeabilización, etc.)? Todo a la comunidad o únicamente ésta tendrá que pagar lo que cueste impermeabilizar de nuevo la terraza, correspondiendo todo lo demás al propietario?

Respuesta:

Es un tema complicado y sometido a la discrecionalidad del Juez conforme la prueba que se practique.

A mi juicio, lo esencial es determinar si las filtraciones se producen como consecuencia del uso inadecuado de las terrazas por los propietarios que las disfrutan o se debe a un defecto estructural o de mero envejecimiento de los elementos constructivos. En este sentido, conviene acordarse de la doctrina del TS, ejemplo la famosa Sentencia de 17 de febrero de 1993 , cuando señala: "Cierto es que la superficie de la terraza, en tanto que espacio aprovechable, disfrutan sólo los propietarios que pueden acceder a ella, en cambio en su función estructural, de elemento de cubrición del edificio, es claro que la terraza cubierta actúa en la práctica en beneficio común, y más, defiende del agua de lluvia a los que están debajo. En ese sentido, parece evidente que en cuanto la obra gruesa del elemento arquitectónico, tela asfáltica y material de sostén, beneficia a todos, todos deben costear su reparación, y la sentencia recurrida sería en el peor de los casos, radicalmente injusta, en lo que condenó explícita e implícitamente a pagar las obras de reparación que exceden de la mera sustitución o reparación de la superficie de rasilla cerámica”

En definitiva, las reparaciones necesarias para la adecuada impermeabilización y estanqueidad de la cubierta/terraza del edificios exceden de la obligación de mantenimiento ordinario derivado del uso de tales elementos comunes que han de llevar a cabo los propietarios que tiene atribuida su utilización con carácter de exclusividad, integrándose aquellas obras en el marco de los deberes que pesan sobre la Comunidad de Propietarios en orden al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, de modo que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

En cambio si se puede acreditar que las humedades o filtraciones derivan de una acción o conducta culposa, dolosa o negligente del propietario que las usa, obvio es que la responsabilidad es personal.

Mi conclusión pasaría, si se detecta ese mal uso, por solicitar un dictámen pericial que determine la causa de esas humedades o filtraciones al objeto de que conocido el origen se pueda vislumbrar la posible responsabilidad.

No obstante, si las juntas están huecas, las baldosas en mal estado y la tela asfáltica posiblemente envejecida, realmente estamos ante un defecto constructivo, bien de origen o como hemos señalado por envejecimiento de materiales y la responsabilidad recae en la Comunidad, sin perjuicio del derecho de repetición….si lo hubiese.

Sebastián Romaguera.