Servicios

Tenemos algunas comunidades en las que se ha dejado claro que el mantenimiento de las terrazas de uso exclusivo es cosa del propietario que la disfruta (limpieza, juntas - incluyendo la de dilatación-, etc.). Sin embargo hay quien hace caso omiso, y nos pregunta la presidenta si hay forma de "obligarlos" a cumplir esta norma.

También tenemos otra comunidad en la que cada propietario se ocupa de su propia fachada, y cómo no, hay uno que no hace nada y está en muy mal estado, perjudicando el aspecto del complejo y pudiendo llegar a ser peligroso. En la pasada junta se le dio un margen de tiempo para que lo arreglara, y de no ser así se pondrá un punto en el orden del día de la junta de este año, para acordar dar la orden de reparar y cargarlo en cuenta al propietario.

Quisiera saber hasta qué punto es legal esto, y si la comunidad puede tomar este tipo de decisiones de pleno derecho.

Muchas gracias anticipadas y un cordial saludo.

Respuesta:

Las labores de conservación ordinaria de las cubiertas o terrazas de uso exclusivo corresponde al copropietario que ostenta dicho uso. Son obras de mantenimiento ordinario: la limpieza de la tarraza y de los sumideros, el mantenimiento de las juntas, etc. (la junta de dilatación es más discutible al ser elemento común en cualquier caso, pero si está acordado así, no cabe discusión). Si se trata de la rotura de una baldosa debería averiguarse pericialmente la causa de la misma para saber quién es responsable de dicha rotura (El propietario responde en todo caso de la negligencia y del dolo en el uso de dicha terraza).

Las obras de conservación extraordinarias (ejemplo: la sustitución de tela asfáltica o la reparación de viguetas del forjado) corresponden siempre a la comunidad.

Siendo una obligación del propietario el mantener en buen estado tanto sus elementos privativos como los de uso exclusivo, en virtud de lo dispuesto en el Artº. 9.1.b LPH, la Comunidad puede exigir al copropietario el mantenimiento ordinario de dicha cubierta en los términos indicados remitiéndole un requerimiento a tal efecto con apercibimiento de que de no hacerlo lo hará la comunidad a su cuenta y cargo. En la practica el problema es que el propietario no deje acceder a la terraza: entonces la única solución es acudir a la vía judicial. Y el copropietario siempre será responsable de los daños y perjuicios que se produzcan por la falta de dicho mantenimiento.

En cuanto al segundo apartado de la pregunta, a pesar de que la fachada es siempre elemento común, si se acordó por unanimidad en su día que el arreglo de la misma sería a cargo de cada propietario y nadie lo impugnó, entiendo que dicho acuerdo es válido y exigible frente a los copropietarios que asistieron a dicha junta y no la impugnaron. Si este acuerdo no se inscribió en el Registro cualquier nuevo propietario (que haya adquirido con posterioridad a dicho acuerdo) no estaría afectado por el mismo y podría negarse a asumir dicho mantenimiento.

El primer acuerdo relativo a mantenimiento de cubierta de uso exclusivo es válido y legal sin lugar a dudas. El segundo relativo a la fachada, es válido y eficaz para los que asistieron a la junta y no lo impugnaron. No para el resto, que son terceros de buena fe.  

 Juan Romaguera - Abogado