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CONSULTA

En una comunidad, hay una vivienda que tiene una avería privativa la cual tiene una pérdida importante de agua hace cosa de 1 mes más o menos. Le cae agua a la vivienda inferior y el propietario de dicha vivienda no ha dejado entrar a los operarios del seguro de la vivienda causante ninguna de las veces que han acudido a localizar y a reparar. Lo más fácil y rápido es reparar por la vivienda inferior perjudicada. El problema es que ya parece ser que existe la posibilidad de que surjan daños estructurales en el edificio a causa del tiempo que lleva cayendo agua. Nosotros como administradores hemos intentado mediar entre los propietarios sin que ellos lleguen a entenderse y a poner remedio, hemos de señalar que la propiedad causante enseguida tomo cartas en el asunto y dio parte a su seguro pero la vivienda perjudicada no ha dejado entrar a los operarios.

Nuestra consulta es la siguiente: que acciones podría tomar la finca en caso de que este problema afecte a la comunidad, (como es el gasto de agua en este caso y los daños estructurales que esté generando)?

RESPUESTA

Como bien indicas, se trata de un conflicto privado entre dos propietarios que, de forma indirecta, puede causar perjuicios a elementos comunes del edificio.

A parte de intentar mediar en la relación entre copropietarios, la comunidad no tiene legitimación para intervenir en el conflicto particular, en el que, hay que señalar, una de las partes está actuando con evidente mala fe (si bien el propietario causante tampoco puede justificar la falta de reparación alegando que es más fácil y barato hacerlo desde la inferior si realmente dicha reparación puede hacerse desde su vivienda).

Pero desde el momento en que dicha situación de pérdidas continuadas de agua puede perjudicar la estructura del edificio (habría que acreditar pericialmente dicho perjuicio) y ocasionar un aumento en los consumos de agua (que habría que acreditar igualmente) la comunidad lo único que puede hacer, a mi entender, es requerir a ambos propietarios (al propietario de la instalación que tiene pérdidas y al otro propietario que no deja repararla desde su vivienda) para que procedan de forma inmediata a resolver la avería, apercibiéndoles que, en caso contrario, serán responsables solidariamente de los daños y perjuicios que se puedan causar a la comunidad (estructura y exceso de consumo).

Solo en una situación de auténtica urgencia estructural, la comunidad estaría legitimada para reclamar judicialmente la reparación de dicha avería contra ambos propietarios.

También cabría enfocar este tema por la vía del artículo 7.2 LPH: como quiera que ambos propietarios están llevando a cabo una conducta dañosa para la finca el presidente podría requerirles el inmediato arreglo de la avería con apercibimiento de acudir a la vía judicial para que un Juez cautelarmente obligara a ambos propietarios el cese de la actitud obstativa que significaría obligarles al arreglo de la avería. Esta es una vía muy poco utilizada procesalmente y de resultado incierto, pero la dejo apuntada como posibilidad. Quizás un requerimiento en tal sentido pueda tener efectos persuasivos.

Juan Romaguera

Abogado