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CONSULTA

En relación a la Administración de Alquileres, quiero hacerles una consulta que nos ha planteado un cliente.

Según el Decreto de Medidas urgente para el alquiler, el beneficio fiscal de un propietario que tiene su piso alquilado, pasa a ser de un 70% a un 50%. El cliente solicita saber, en caso de que le rebajase el precio del alquiler a su inquilino en un 5% mensual, si dicha deducción podría ser del 90%.

Todo esto planteado en qué casos se aplicaría?. Es para todo tipo de inquilinos o tienen que cumplir un requisitos imprescindibles?

Y por último, se aplica esta normativa en Baleares, ya que todavía no se ha definido como zona tensionada?

RESPUESTA

La consulta es más un tema fiscal que jurídico de arrendamiento. No obstante intentare contestar.

La Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la vivienda, establece en su disposición final segunda, la modificación de los incentivos fiscales a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda incluidos en la Ley IRPF.

Me remito al contenido de dicha disposición para que se pueda estudiar cada caso en concreto.

Segunda. Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los

arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda

Con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de esta ley, se

introducen las siguientes modificaciones en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas

Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el

Patrimonio:

Uno. Se modifica el apartado 2 del artículo 23, que queda redactado de la siguiente forma:

«2. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con

arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá:

a) En un 90 por ciento cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre

una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de

un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada,

en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

b) En un 70 por ciento cuando no cumpliéndose los requisitos señalados en la letra a) anterior, se produzca alguna de las

circunstancias siguientes:

1.º Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de

mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios

arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente

corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en esta letra.

2.º Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen

especial regulado en el título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de

los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en

el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad

económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la

vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente

establezca una limitación en la renta del alquiler.

c) En un 60 por ciento cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una

actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto que hubiera

finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.

d) En un 50 por ciento, en cualquier otro caso.

Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción

aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.

Estas reducciones sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el

contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de

comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.

En ningún caso resultarán de aplicación las reducciones respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de

ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en

alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o

aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento. Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en

relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de

Arrendamientos Urbanos.

Las zonas de mercado residencial tensionado a las que podrá resultar de aplicación lo previsto en este apartado serán las

recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el

Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana.»

Dos. Se introduce una disposición transitoria trigésima octava, que queda redactada de la siguiente forma:

«Disposición transitoria trigésima octava. Reducción aplicable a determinados arrendamientos de viviendas.

A los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se

hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, les

resultará de aplicación la reducción prevista en el apartado 2 del artículo 23 de esta ley en su redacción vigente a 31 de

diciembre de 2021.»

En términos generales las reducciones del 90, 70 y 60% indicadas en dicha disposición se refieren:

90%: solo en zona tensionada; con contrato de arrendamiento nuevo en el que se ha rebajado la renta un 5% en relación al último contrato firmado.

70%:

supuesto a): solo en zona tensionada; propietario que alquila por primera vez la vivienda y lo hace a un inquilino de edad comprendida entre los 18 y 35 años.

Supuesto b): arrendamientos de vivienda a la administración, a entidades sin ánimo de lucro o alquiler social, a personas vulnerables y algunos supuestos mas que figuran en la ley.

60%: cuando en la vivienda arrendada se hayan ejecutado obras de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato. La propia Ley del IRPF describe que son obras de rehabilitación.

50%: el resto de supuestos de alquiler de vivienda por arrendador que sea persona física.

Excepto en la reducción del 70% supuestos a y b, el resto de reducciones no dependen del tipo de inquilino (cualidades personales). Estas reducciones se aplican únicamente a los arrendamientos de vivienda habitual, no a locales, ni alquiler turístico, ni de temporada.

La definición de zona tensionada corresponde a las comunidades autónomas. En Baleares no se ha definido ninguna ni se espera que lo hagan.

Juan Romaguera

Abogado