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CONSULTA

Nuestra consulta es relativa a una comunidad que administramos, en la que todos los vecinos están de acuerdo, excepto uno, en que es mejor y necesario cambiar el ascensor completo, que no seguir mantenimiento unos gastos e interrupciones cada vez más caros y extensos.

Este propietario disidente, el único que votó en contra del cambio del ascensor, mantiene que esta decisión, de la comunidad, supondría una mejora, y por tanto no una necesidad, anunciando que consecuentemente no pagará.

Si consideráramos que esto fuera una mejora, (habiendo consultado jurisprudencia tenemos claro que es una necesidad), ¿El disidente debería pagar algo?

RESPUESTA

En primer lugar, el concepto de "mejora" no tiene una calificación concreta, es un concepto jurídico indeterminado, pues dependerá de la naturaleza de la obra, del propio inmueble y sus características. En este caso concreto, para diferenciar entre mejora y necesidad, lo mejor es encargar un informe técnico para que un ingeniero industrial analice la situación del ascensor y la conveniencia o no de su sustitución. En contra del criterio mayoritario, nuestra audiencia provincial (Sentencia 22/09/2008) indicó que no es la mayoría de la junta quien decide si se trata de mejora o de necesidad, por tanto, el voto en contra del disidente bastaría para exonerarle del pago (ignoro si ha habido otras sentencias posteriores modificando el criterio). El resto de jurisprudencia indica que, si la mayoría de los propietarios deciden que no es una mejora sino una necesidad, deberá ser el disidente quien impugne dicho acuerdo y demuestre que no había necesidad de sustitución del ascensor. Esta última doctrina es la que parece más lógica, pero hay que tener en cuenta el antecedente de nuestra audiencia con las salvedades indicadas.

Las mejoras las trata el artículo 17.4 LPH. Establece que si las 3/5 partes del total de propietarios y cuotas adoptan un acuerdo valido en orden a realizar nuevas instalaciones o innovaciones no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad y cuya cuota de instalación exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado ni se modificara su cuota incluso si no se pueda privar del uso de dicha mejora. Por tanto, dicho disidente, en el supuesto de que estemos ante una autentica mejora, esta exonerado y no se le puede repercutir dicho gasto (de nueva instalación, no de mantenimiento), ni tan siquiera el importe de las tres mensualidades de gastos ordinarios.

Juan Romaguera

Abogado