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Me encuentro ante un caso muy especial, y ni mi abogada ni la jurisprudencia son de gran ayuda….

En una Comunidad de Propietarios que gestiono, hay lo siguiente:

Según los estatutos de hace 30 años, la Comunidad está dividida en 7 sub comunidades (una por entrada), sin embargo, desde día 1, se ha decidido y gestionado todo como si fuese una sola comunidad. Nunca hubo problemas ni reclamaciones al respeto.

Los ascensores ahora tienen 30 años, funcionan y pasan las inspecciones regulares, sin embargo, son algo feos, viejos y dan bastantes fallos. Según una ITV independiente, tocaría invertir unos 10.000€ en cada uno para reparar cositas que fallan. No hay falta de seguridad sin embargo.

De los 60 propietarios, 58 propietarios desean cambiar los ascensores por unos nuevos, modernos y con la apertura mayor para así cumplir la normativa actual.

Sin embargo, hay dos propietarios que se niegan y alegan que como no es necesario, no van a contribuir y van a denunciar a la Comunidad. Cada ascensor nuevo cuesta unos 30.000€ (7 ascensores son 210.000€) y por lo tanto, supera con creces el importe de 3 cuotas mensuales.

Los propietarios me han solicitado investigar el asunto y preparar todas las posibilidades para el cambio de ascensor.

¿Qué opinan Ustedes?

1. Se puede hacer y el único “inconveniente” es ¿que los dos señores que votan que no, no pueden usar el ascensor?

2. ¿Aunque se haya tratado la comunidad como una entera durante 30 años, podría “dividirla” como dicen los estatutos en sub comunidades, y por lo tanto cambiar 6 ascensores y dejar 1 ascensor viejo en la entrada donde viven los oponentes? Tendría que aplicar lo de las sub comunidades a todos los demás gastos? ¿O podría usar sub comunidades solo para el tema de ascensor?

3. O al ser una mayoría TAN grande, ¿son obligados a contribuir?

Gracias por su ayuda!

Respuesta:

Yo entiendo que si los ascensores son viejos y existe un informe de la ITV que determina la realización de unos trabajos, su sustitución por unos nuevos no pueden ser considerados como "mejora", pues el primer párrafo del artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal determina ese concepto cuando "las instalaciones....no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble", y esa es requerida. Por tanto, sin perjuicio de que creo que es suficiente la mayoría, tal como dice la sentencia de la AP Jaén, Sec. 3.ª, 51/2014, de 20 de febrero, te aconsejo que adoptes un acuerdo en esa Comunidad de Propietarios de las 3/5 que determine que esa sustitución es necesaria, obviando completamente la expresión de "mejora" y basándote en el informe de la ITV y en la lógica pura y dura de que un aparato elevador precisa de sustitución. Seguro que la empresa de mantenimiento os hace un informe a tal efecto. Esos dos disidentes deberán pagarla, y no tendrán otra opción que la impugnación judicial, pues desde luego el criterio individual no se impone a una valoración de una mayoría cualificada y mucho menos si en el edificio existen propietarios en cuya vivienda residan personas con discapacidad, o mayores de 70 años.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera