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1.El nuevo propietario de la finca 10 (local + terraza donde su ubica la piscina comunitaria) propone a la junta cambiar la localización de la piscina trasladándola a la terraza colindante que también le pertenece (ambas terrazas están unidas y parecen una sola). Es decir, solo quiere desplazar la piscina de sitio. En el plano enviado se puede apreciar la antigua y la nueva ubicación.

2. La piscina comunitaria no tiene asignado terreno a su alrededor, pero hasta ahora el antiguo propietario del local y terraza permitía en precario la utilización de una zona de la terraza (que había delimitado con una valla metálica) ya que no explotaba el local. Este uso en precario se renovaba año a año y se dejaba constancia de ello en las juntas y se constataba en acta.

3. En el título constitutivo se establece una servidumbre a perpetuidad de paso a través de la terraza perteneciente al local y de uso y disfrute de la piscina, pero sin asignar más superficie que la que ocupa la propia piscina.

4. El nuevo propietario ofrece a la comunidad costear sin cargo alguno la construcción de la nueva piscina (vaso + maquinaria) y asignar de forma permanente el uso de la zona que la rodea (puede verse en el plano que envío) para uso de los vecinos. La piscina actual está en mal estado y su reparación asciende a mas de 30.000 €.

Las dudas que surgen son las siguientes:

1. ¿Puede someterse a la junta el cambio de ubicación de la piscina?.

2. ¿Cuál sería el quórum necesario para aceptar o denegar la propuesta?.

3. ¿Afectaría al acuerdo que el vaso de la piscina fuera algo mas pequeño?.

Respuesta:

En relación a las preguntas que me has solicitado y sin perjuicio de equivocarme, entiendo que una vez construida la piscina en terreno que son anejos al local, aquella ha accedido al suelo en que se hallaba por aplicación del principio “superficie solo cedit” que enuncia la incorporación a la propiedad de todo lo que se halla supuestamente a él (artículo 350 Cc) y de los preceptos que regulan el derecho de accesión respecto de bienes inmuebles (358 y ss). Por tanto entiendo que la piscina no tiene la condición de elemento común, sin que ello signifique que la Comunidad no pueda disfrutar del uso de la misma en virtud de la servidumbre de paso y uso y disfrute a favor de todos los propietarios de la misma y que tiene reconocido en el titulo constitutivo inscrito.

Esta distinción es muy importante, en cuanto.

1. Entiendo que el acuerdo debe someterse a la Junta de Propietarios el cambio de ubicación de la piscina.

Es importante que ese cambio se recoja en el título constitutivo al objeto de que esa servidumbre de paso y uso y disfrute. Para ello con el acuerdo y la intervención del propietario del local se puede elevar a público esta nueva situación jurídica que a mi juicio es imprescindible.

2 y 3.- Entiendo que en este supuesto no debe aplicarse en forma alguna el acuerdo unánime. Yo integraría el acuerdo en lo preceptuado en el artículo 17.3 de la LPH y a tal efecto sería suficiente el acuerdo de la las 3/5 partes de propietarios que representen las 3/5 partes de cuotas.

Vuelvo a insistir que debe elevarse a público el acuerdo y que se defina la nueva servidumbre de la piscina y terreno adyacente en el registro de la Propiedad.

Sebastián Romaguera