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La semana pasada hemos celebrado Junta Ordinaria en una comunidad de propietarios y se ha presentado, entre otros, la problemática sobre el cerramiento de aparcamientos que se ha realizado sin autorización administrativa previa ni acuerdo de Junta de Propietarios.

Debido a la situación de la comunidad, se ha decidido redactar un reglamento interno y quería verificar si el análisis jurídico que he realizado de la normativa correspondiente es o no correcto. En este sentido, entiendo que para proceder al cerramiento:

1. Por un lado, habría que dar cumplimiento a lo estipulado en el artículo 10.3 de la LPH: a) obtención de autorización administrativa previa, b) notificación a los colindantes, y c) presentación de solicitud a la Junta de propietarios.
2. La Junta podrá o no aprobar dicha solicitud, siempre por unanimidad. Ello, conforme establece el artículo 17.6 de la LPH. Ello, toda vez que, las plazas de aparcamientos se encuentran detalladas en cuanto a su naturaleza jurídica y a sus medidas en el título constitutivo de la comunidad, y su cerramiento implicaría una modificación al título constitutivo.

Agradecería si me confirmaran si es o no correcta la interpretación realizada.

Por otra parte, y respecto de los propietarios que han procedido al cerramiento sin autorización ni acuerdo de Junta, se ha decidido intimarlos a que presenten en el plazo de 90 días hábiles la autorización administrativa y la posterior solicitud de aprobación a la Junta. Vencido el plazo se ha informado que la comunidad procederá a retirar dichos cerramientos con cargo al propietario respectivo. 

Dado que hemos recibido diversos cuestionamientos al respecto, quería solicitar si amablemente pueden confirmar si la decisión y posterior intimación cursada es conforme o no al derecho aplicable al caso.

Respuesta:

En relación al uso de la plaza de garaje por parte de los propietarios, así como de los elementos privativos y comunes adyacentes, el artículo 9.1.a) Ley de Propiedad Horizontal , dispone que cada propietario ha de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. Por su parte el artículo 394 Código Civil dispone que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. Por lo tanto, los propietarios pueden servirse de los elementos comunes, con el límite de la naturaleza de las cosas, y el derecho y uso de los demás.

          En relación al cerramiento de las plazas de aparcamiento la jurisprudencia, ejemplo entre otras, la SAP León 26/4/2006, señala "Aún cuando no se deben dar soluciones uniformes y apriorísticas debiendo ponderase las circunstancias que en cada caso concurran, en particular las previsiones estatutarias existentes al respecto, es lo cierto que, con carácter general, como señala la S.A.P. Granada de 13-4-2005 EDJ 2005/72240 , existe una consolidada, mayoritaria y pacífica posición en la Doctrina de las Audiencias Provinciales que una y otra vez, en supuestos como el de autos, han venido declarando que tales obras de cerramiento individualmente adoptadas sobre plazas de garaje, en su inicio abiertas y meramente delimitadas con señalización horizontal y numeración correlativa, vulneran la prohibición del art. 5 y 7 de la L.P.H . por constituir una extralimitación de las facultades de cada propietario, aisladamente considerado, que conlleva la modificación tanto de los elementos arquitectónicos como de las instalaciones y servicios llamados a desempeñar. Extralimitación expresamente proscrita por el régimen de propiedad horizontal que las reglamenta. Esto es, por un lado, no existe una división real de las plazas para que puedan operar en el tráfico jurídico como elementos exclusivamente privativos en un régimen similar al de los pisos o locales, sino verdaderas comunidades indivisas con cuotas de participación ideales con derecho de utilización especial por el titular cuyo dominio no puede perjudicar, alterando el fin para el que fueron concebidas y adquiridas, al resto de los condominios por así prohibirlo expresamente el art. 7.1 de la Ley de propiedad Horizontal EDL 1960/55 . Criterio conforme a la posición adoptada en casos idénticos y entre otras muchas sentencias que se dejan de citar por la A.P. de Tenerife Sec. 1ª S. 6 febrero 1996 EDJ 1996/4251 ; A.P. de Jaén Sec. 2ª S. de 3 de septiembre 1997 y 13-septiembre 2000 EDJ 2000/67743 ; S.A.P. Córdoba 26 Noviembre1997 EDJ 1997/16465 ; S.A.P. León de 18 de septiembre 1998 ; S.A.P. Granada, Secc.4ª de 26 de febrero 1999 EDJ 1999/6662 ; S.A.P. Cantabria Secc. 3ª 23 de mayo 2000 EDJ 2000/37621 ; S.A.P. Asturias Secc.1ª 3 de diciembre 2001 EDJ 2001/68976 ; S.A.P. Sevilla, Secc.5ª 22 de marzo 2002 EDJ 2002/25536 ; S.A.P. Pontevedra 8 de mayo 2002 EDJ 2002/53699 ; S.A.P. Tarragona Secc. 3ª de 13 enero 2003 EDJ 2003/48520 ; S.A.P. Málaga de 6-12- 2003 .

Por  último la S.A.P. Málaga de 27-9-2004 EDJ 2004/166674  dice: "...se constata que las plazas de garaje en este caso se han concebido con espacios diáfanos en que sólo las columnas se muestran como obstáculo para la circulación tanto de vehículos como de personas, y si se permitiera, sin acuerdo de la Comunidad en los términos legalmente exigibles el cerramiento de las mismas, se variaría configuración de la construcción, y se impediría en buena manera una correcta utilización y un adecuado desarrollo de la finalidad de estacionamiento de los vehículos.

En definitiva para el cerramiento de las plazas de aparcamiento se precisa el acuerdo unánime de la Junta.

Cordialmente, Sebastián Romaguera