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Una señora solicita copia de todas las facturas de la comunidad, a pesar de estar cotejadas cada año por el presidente, quien audita las cuentas, figurando este extremo en cada Acta, además de su conformidad que, presente ratifica.

Antes de cada reunión, me reúno con cada Presidente y auditamos las cuentas, esto es, puntear y revisar cada uno de los gastos que aparecen en las liquidaciones con sus correspondientes facturas, conteniendo cada gasto extraordinario la firma del presidente, revisión del balance y comprobación extracto banco, quedando constancia de ello en el Acta. No habiendo sido impugnada ninguna de ellas. Esta señora ha estado presente en todas las reuniones, no manifestando en ningún momento desacuerdo anterior.

Entiendo que esta petición debió hacer la en la junta.

Respuesta:

El artículo 20 de la LPH indica cuáles son las competencias del administrador de la comunidad de propietarios, incluyendo entre las mismas la de "custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad". De esta norma no se puede deducir que cualquier propietario tenga libre acceso a los documentos de la comunidad que custodia el administrador, puesto que la comunidad de propietarios se rige por los órganos legalmente establecidos, conforme al artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, y la capacidad de fiscalización de cada propietario sobre la gestión comunitaria debe hacerse valer dentro del régimen asambleario de acuerdo con lo establecido en el artículo 14 y siguientes de la referida ley . Esta conclusión es coherente con lo razonado por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en su Sentencia de 16 de abril de 1993.Como dice la SAP Madrid, Sec. 20.ª, 3/2017, de 13 de enero, el derecho de información del comunero no es absoluto ni equiparable o análogo al del socio de las sociedades mercantiles, y que la LPH no consagra el derecho de cualquier comunero a exigir del administrador la exhibición o remisión generalizada o indiscriminada de toda los documentación de la comunidad sometida a su custodia como parece entender la parte recurrente. El derecho de información es un derecho relativo y debe ser modulado ya que se cumple ordinariamente a través de las Juntas de Propietarios, que es el acto en el que se rinden y aprueban las cuentas, siendo el momento y lugar oportuno para que los copropietarios pueden solicitar del administrador las explicaciones y exhibiciones documentales que estimen oportunas (artículo 14, b y c, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal). Por consiguiente habría que distinguir supuestos concretos. Así, cuando se trata de recabar información sobre cuentas relativas que todavía no han sido objeto de aprobación, no puede negarse el derecho de todo comunero a pedir al Secretario- Administrador la información puntual que precise, pero sin que ello suponga reconocer a cada comunero individual la función fiscalizadora que corresponde a la Junta de propietarios en su conjunto. Tratándose de cuentas ya aprobadas, entendemos que la petición de información debe ajustarse a documentos contables concretos, sin que sean aceptables las peticiones genéricas e ilimitadas de información y documentación, que es lo que ocurre en el presente caso, en el que la pretensión s que se haga entrega a la propietaria de toda la documentación contable de la comunidad de propietarios correspondiente a ejercicios cuyas cuentas ya han sido fiscalizadas y aprobadas por la Junta de Propietarios.

Dicho lo anterior, entiendo que se trata de un “derecho de acceso” de la documentación que conserva y custodia el Administrador de la Comunidad, cuya dinámica no necesita que se tenga que acudir a la analogía del derecho de información de los socios de una sociedad de capital, como ya se apuntaba en la STS núm. 376/1993 de 16 de abril (RJ 1993/2887). Criterio que es mantenido más recientemente ( STS núm. 426/2011 de 28 de junio (RJ 2011/5842), que recalca que "" ni del espíritu del artículo 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal , en su texto vigente, tras la Ley de 23 de febrero de 1988 [hoy artículo 16.2 LPH , tras la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril], puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas"). Nada impide que un copropietario pueda acudir a la oficina del administrador a examinar o comprobar la documentación relativa al funcionamiento de la Comunidad. Pero eso no significa que el Administrador (o la Comunidad a través de él) esté obligada a "entregar" a un copropietario, o a varios copropietarios, la documentación que aquel está obligado a conservar, con el gasto que ello puede conllevar y con el riesgo de deterioro o pérdida que se puede generar.

En definitiva, en el caso que me comentas y sin perjuicio que mi opinión pueda ser contraria a la de otros juristas, creo que no debes entregarle copia de la documentación que ya ha sido aprobada en Juntas anteriores, amén de que posiblemente existen datos de terceros que están amparados por la Ley de protección y que no te han autorizarlo para su entrega. Lo mejor es someterlo a Junta de Propietarios para que te autoricen expresamente a enseñar esa documentación de Juntas pasadas a esa propietaria.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera