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CONSULTA

Comunidad de propietarios en el centro de Palma y en una Junta se solicitó por parte de los bajos de la finca la colocación de tubo extractor en el patio interior. Antes de la Junta los técnicos (arquitectos) acudieron a la finca, los de los bajos y el propietario del piso 2 que es el que tiene la terraza y donde ya hay ubicados tubos extractores que actualmente no son utilizables.

En la junta un técnico de uno de los bajos informa de lo comentado y traslada la información a los asistentes, detallando las dos opciones que se hablaron y las ventajas y desventajas de las mismas.

Opción 1: Se propone un cambio de ubicación de las conducciones, colocando las mismas en la pared de enfrente del 3º derecha, pasando por encima de teja y adosándolo a la pared de la fachada situada en piso del vecino. Dicha opción tiene más desventajas, ya que es un riesgo cambiar las ubicaciones de las conducciones, así como permiso en el Ayuntamiento y los posibles efectos que pueda tener dicha instalación, tales como filtraciones, reparaciones en tejado… y su correspondiente responsabilidad para reparar e indemnizar por los daños.

Opción 2: utilizar el espacio existente, ampliando las necesidades de ambos bajos y subirlo lo que se considere necesario.

Se somete a votación lo expuesto anteriormente, siendo mayoría de votos a favor de la Opción 2, en contra el voto del sr. del piso 2º que es “afectado por los humos de la extracción” el cual quiere que conste en acta que está en contra dela opción nº2 y vota por la opción nº1. Por lo tanto se aprueba por mayoría la colocación del tubo extractor en el patio interior en los términos descritos y votados por la mayoría, opción 2.

*En la Junta acudió un representante del piso 2º (piso que dice ser el mayor afectado por la extracción de humos)

Al día siguiente de la reunión, el representante remite mail a la presidenta con lo siguiente: El señor piso 2º se siente decepcionado que todos los vecinos y que no están afectados por la instalación voten en contra de la propuesta más favorable para los intereses del señor -, que es el único afectado y perjudicado por la instalación. Entre otros motivos, alega que con la opción votada se tiene que hacer un cajón de obra para pasar los dos tubos, esto aumentaría el volumen de la obra existente y reduciría mucho la visión de la terraza, además de tener una obra tan voluminosa en su terraza. Esto cambiaria bastante el aspecto estético y modificaría la fachada. Por otra parte, con la opción que propone él, no afectará a la terraza del otro vecino, pues está ubicada en otro lugar. Me ha solicitado que analice el asunto jurídicamente para ver cómo puede actuar y defender sus intereses.

La comunidad le ha ofrecido una reunión extraordinaria para que él se pueda explicar y llegar a un acuerdo pero mis preguntas son las siguientes:

Qué fuerza tiene la comunidad para que sus pretensiones no lleguen a buen puerto?

Quiere que en esa reunión se incluyan puntos que no tienen nada que ver y que son todas modificación de fachada (parece que es “si vosotros me dais el ok, yo también doy el ok a la extracción de humos, cuando la modificación de fachada es unanimidad y él dice que la extracción de humos y su instalación también es modificación de fachada) incluido quitar tubos de extracción que la comunidad desconoce si son suyos o no (la comunidad quiere quitar los que ahora son objeto de controversia porque hay que hacer las extracciones nuevas)

Cuando este propietario compró el piso, la comunidad ya estaba en espera de que los bajos presentasen proyectos y se aprobase opción que mejor fuera. Los tubos, existentes en la terraza de este propietario, de extracción no se pueden utilizar y deben ser sustituidos y por eso se debe hacer la instalación y esa instalación para que no le perjudique los humos se alzarán lo que se permita.

Espero que haya sido lo más clara posible pero mi consulta es para evitar posibles actuaciones legales por parte de este vecino y que haya una buena convivencia entre todos los propietarios.

RESPUESTA

Lo que planteas no se trata de una consulta, sino de la resolución de un concreto, particular y complejo problema de la comunidad. Las consultas se plantean para resolver temas generales que sean interés de la totalidad de administradores.

Además, la correcta resolución de este tema requiere la inspección in situ del edificio y la constatación y estudio de las diferentes opciones, el análisis de los antecedentes de la comunidad, de su obra nueva y estatutos, cuestiones que exceden obviamente del ámbito de las consultas a esta asesoría.

Si que si puedo informar en términos generales es que la instalación de salidas de humos de los locales, salvo que los estatutos la autoricen expresamente, debe contar, en principio, con la autorización comunitaria.

No hay un criterio unánime sobre el quorum necesario: autores y parte de la jurisprudencia indican que estas obras se rigen por lo dispuesto en el artículo 10.3.b LPH y por tanto requieren licencia administrativa y mayoría (votos y cuotas) del 3/5 del total de los propietarios con consentimiento expreso de los propietarios afectados y previa indemnización correspondiente; otros consideran que se trata de la constitución de una servidumbre y que precisa de un acuerdo unánime.

Y para cerrar el círculo, hay jurisprudencia que incluso llega a decir que, en según qué casos, la negativa de la comunidad a la instalación de la salida de humos constituye un abuso de derecho.

Las últimas sentencias de nuestra audiencia provincial dicen que, si la salida no cuenta con la autorización de la comunidad y encima causan molestias y malos olores, debe ordenarse su retirada.

Pero por otro lado la reciente sentencia del Tribunal Supremo (no 861/2023 de 5 de junio) establece un criterio mucho más laxo con relación a este tipo de instalaciones indicando que si cumplen la normativa y no causan molestias ni alteraciones importantes de la configuración del edificio, dichas obras no requieren unanimidad. De una lectura más profunda, parece que incluso llega a concluir que, en el supuesto concreto que analiza, la comunidad no puede negarse a su instalación.

El tema, como verás, es complejo, hay grandes discrepancias y las soluciones legales/jurisprudenciales no son unánimes y que cada caso concreto podrá tener una solución diferente. Esto, por desgracia, es muy común en propiedad horizontal.

Juan Romaguera

Abogado