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CONSULTA

Tengo una comunidad con un problema.

El año pasado una propietaria, sin permiso comunitario, colocó dos vallas en dos medianeras y un separador en la fachada comunitaria. Llevamos el tema a la asamblea de propietarios se debatió y se decidió requerir a la propietaria para que lo retirara.

Ha pasado un año y, tras mucho bregar, la propietaria quitó las dos vallas (que puso en el interior de su terraza posterior) pero no ha retirado separador de la fachada.

Una propietaria nos reclamó que se retirase el separador y ante la negativa de la propietaria hemos incluido un punto específico en la asamblea de este año para que, en caso de que no retire el separador, se autorice al presidente comunitario para reclamar su retirada.

Posteriormente la propietaria afectada me ha enviado un email solicitando que se incluyera un punto del orden del día en el que se debatiera “la retirada de LOS ELEMENTOS COLOCADOS EN FACHADA Y MEDIANERA SIN PERMISO DE LA COMUNIDAD: CASETAS, TEJADILLOS, TENDEROS Y VALLA DE LAS MEDIANERAS DE LA CASA VECINA”.

Tras la autorización del presidente, y como estamos en plazo, hemos modificado el orden del día incluyendo el punto que se nos ha pedido (más que nada para no crear ningún agravio comparativo).

Es cierto que hay numerosos tendederos, casetas (muy pequeñas) o tejadillos que a lo largo del tiempo los propietarios han ido construyendo. Se construyeron en la parte posterior de las fachadas (la comunidad está dividida en tres bloques) y nunca ha habido problema alguno con ellos. De hecho alguna de estas ‘construcciones’ llevan construidas más de 10 años. Y la propietaria lleva en la comunidad 3 o 4 años sin que nunca protestase hasta ahora.

Mi duda es:

a) Estas construcciones (tendederos, casetas, etc.) por el paso del tiempo sin que la comunidad dijese nunca nada, se han de alguna manera consolidado y no hace falta retirarlas??

b) Al haber pasado más de 3 o 4 años sin que la propietaria en cuestión se quejase, puede ahora reclamar que se retiren estos elementos que llevan tanto tiempo construidos??

RESPUESTA

Hay una figura denominada “consentimiento tácito de la comunidad”, de creación jurisprudencial, que se aplica a aquellas obras o alteraciones visibles, evidentes, conocidas por la comunidad durante un largo periodo de años sin reclamar su retirada, e impide que transcurrido dicho plazo (en general 8 años o más, no hay un plazo determinado) se pueda reclamar su retirada.

Estas obras de instalación de casetas, tejadillos, etc. que durante años se han consentido tácitamente, ahora resultan difícilmente atacables y cualquier acción entablada en ese sentido tiene escasa viabilidad en virtud de la referida figura. El silencio continuado de la comunidad ante esas alteraciones las consolida.

Lo que sí que puede funcionar a nivel judicial es el trato desigual, de forma que si en su día se autorizaron tácitamente esas casetas, tejadillos, etc. hay quien (la propietaria ahora infractora) pueda alegar que de la misma forma deben aceptarse ahora obras de similar entidad para evitar el referido trato desigual entre copropietarios. Este es un criterio muy discrecional y debe analizarse en detalle en función de las circunstancias de unas y otras obras de alteración. Lo cierto es que deben ser obras de la misma entidad: el típico ejemplo es una comunidad en la que se ha permitido el cierre generalizado de las terrazas con cristaleras y, de pronto, decide iniciar acciones legales contra el último propietario que siguiendo los ejemplos previos, cierra la suya. Aquí los jueces aplican el principio de trato desigual y desestiman las demandas interpuestas por la comunidad reclamando la retirada en base a que anteriormente la comunidad había autorizado dichas obras de alteración.

Obviamente desconozco la entidad de las obras de uno y otro tipo y para resolver este tema habría que analizarlas detenidamente y aun así, dado que es un criterio muy subjetivo, dependiendo del Juez las soluciones pueden ser diversas. La aplicación de estos criterios generan una evidente inseguridad jurídica.

Juan Romaguera

Abogado