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Tengo una comunidad en la que hasta ahora no se habían hecho estatutos. La verdad que todas las comunidades en las que trabajamos siempre ya tienen estatutos y no sé muy bien cómo proceder. Hemos hecho una reunión a la que todos no han asistido. Pero si que están de acuerdo en aprobar dichos estatutos.

¿Al tener que aprobarse por unanimidad, como funcionaria en este caso?

Además hay varios propietarios que no viven en la isla y me comentan si pueden hacer firma electrónica para firmar los estatutos.

¿Me podéis orientar como se procede en estos casos?

Respuesta:

Como bien sabes, una cosa son los Estatutos y otra es el Reglamento de régimen interior.

Los ESTATUTOS constituyen el contenido jurídico del conjunto de reglas establecidas con la finalidad de completar y desarrollar las materias relativas a la constitución de la Comunidad y al ejercicio de los derechos de los copropietarios ajustándolos a las exigencias y necesidades que pudieran presentarse. Su contenido ha de venir referido a las reglas de constitución de la Comunidad de Propietarios; a las normas para el ejercicio de los derechos de los copropietarios, en cuanto a elementos comunes y elementos privativos; a las disposiciones, no prohibidas por la Ley, en orden al uso y destino del edificio; a las reglas relativas al uso y destino de los diferentes pisos y locales, siempre que se respete el legítimo derecho de propiedad individualizado de cada piso o local; a las normas relativas al uso de las instalaciones y servicios; a las disposiciones por las que se han de regular los órganos de gobierno y administración de la Comunidad de Propietarios; las normas reguladoras de los gastos; o las disposiciones relativas a seguros, conservación y reparación del edificio y sus instalaciones.

El REGLAMENTO o NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR se refiere, como precisó la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2008, a cuestiones de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes; constituyendo el conjunto de normas que regulan los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites establecidos por la Ley, el Título Constitutivo y los Estatutos. Estas normas tienen un doble límite normativo, consecuencia del principio de jerarquía normativa y del carácter imperativo de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que no podrán regular materias reservadas por Ley a los Estatutos, ni contradecir lo establecido por la legislación aplicable, especialmente la Ley de Propiedad Horizontal, ni en los Estatutos. ..."

Para modificar los Estatutos se precisa el acuerdo unánime mientras para el segundo se precisa la simple mayoría. Los primeros están contemplados en el artículo 5 y los segundos en el artículo 6 de la LPH.

Lo importante no es la firma sino el voto en la Junta.

Yo personalmente en la mayoría de casos no aconsejo nunca hacer unos nuevos Estatutos en cuanto prefiero atenerme a la LPH.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera

Re-pregunta:

Mi duda es como proceder para aprobar unos estatutos.

¿Tienen que estar todos los propietarios presentes? ¿O por delegación?

Si no es necesario entiendo que simplemente se registran con el acta y punto, no?

Respuesta:

Si lo que se pretende es la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los Estatutos que existieran, se requiere conforme el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal la UNANIMIDAD del Total de propietarios que, a su vez representen el total de las cuotas de participación.

La asistencia a la Junta será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario tal como señala el artículo 15 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera