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Necesito que asesores al respecto del punto nº 2 del orden del día que aparece en la convocatoria de la Junta General que la Sra. AAA quiere que remita a los propietarios y que dice literalmente así:

2. Información, por parte del Presidente, de que está exento de cualquier responsabilidad derivada de la convocatoria que remitió el Administrador/Secretario del aparcamiento, para la aprobación de unas cuotas y responsabilidades por las obras que ha contratado y liquidado el anterior administrador de las viviendas, sin estar finalizadas, comprobadas, ni facturadas, además de no haber sido aprobadas en junta, por los propietarios de los aparcamientos, ni siquiera de las viviendas. Además, ha reclamado de forma continuada, al administrador cesado de las viviendas, que cualquier presupuesto ha de ser aprobado en junta, también por los aparcamientos, para poder ser reclamado legalmente. Por lo que no ha autorizado la inclusión del punto del orden del día de aprobar unas cuotas de unos presupuestos que no han sido aprobados y menos unas responsabilidades por decisiones de otros adoptadas sin tener en cuenta la L.P.H. Al igual que la aprobación de la distribución de una serie de gastos, en los que se incluyen a los aparcamientos, tras solicitar de forma expresa, la Administradora/Secretaria, que abandonaran la reunión para seguir con las viviendas, al ser ahora también su administradora. La convocatoria y la redacción del Orden del Día le corresponde al Presidente de los aparcamientos. El Presidente de las viviendas no puede convocar a los aparcamientos ni determinar dicho Orden del Día. Nulidad Convocatoria 25/04/2022 de los aparcamientos.

Debo informarte que la Sra. AAA se niega a que la Comunidad del aparcamiento pague la parte proporcional que le corresponda por las obras realizadas en 2021 en la Comunidad de las viviendas, durante la administración del Sr. BBB y la Presidencia en la Comunidad de la Sra. CCC.

En febrero, nombraron presidente a DDD y me nombraron administradora a mí. (Adjunto Acta)

En Abril se convoca la Junta General y se envía a todos los propietarios incluidos los propietarios del aparcamiento.

¿Están excluidos los propietarios del aparcamiento de su obligación de contribuir en las obras pagadas por la Comunidad de las viviendas y que afectan a fachada y estructura?

¿A quién corresponde la redacción del orden del día de la Comunidad del íntegro Edificio?

¿Es nula la convocatoria a los propietarios de los  aparcamientos, por no ser convocada por la Presidenta de la Comunidad del aparcamiento?

Punto 5 del orden del día:

5. Estudio y aprobación de medidas a adoptar por las irregularidades en el uso de espacios del aparcamiento no considerados como plaza de aparcamiento y que se están utilizando como tal, en su caso, aprobación demanda judicial contra los titulares del espacio de planta sótano, parte determinada de orden Uno-24, de la división horizontal y la esquina de la plaza 16, fondo de rampa a la derecha. Aprobación retirada inmediata de todos los objetos depositados en los mismos. Autorización a la Administradora y facultar al Presidente para otorgar los poderes necesarios a abogados y procuradores para su ejecución. Retirada y repercusión del gasto. Delimitación de las plazas de aparcamiento y de las zonas comunitarias que están sido utilizadas como tal en el sótano.

Otro tema de debate es la utilización de la zona del aparcamiento identificada con el nº 24 de orden de la planta sótano:

“Espacio de la planta sótano, de cabida unos 50 m2. cuyos lindes…. Se le asigna una cuota de 0,71%”

Esta zona situada junto a la rampa de acceso al aparcamiento, la están utilizando varios vehículos, para ello, hace muchos años demolieron el bordillo construido inicialmente en la rampa y pusieron en su lugar una rampa lateral con hormigón para poder bajar los vehículos.

Según el propietario, en su escritura figura como aparcamiento, aunque le he solicitado copia pero no me la ha enviado.

La Comunidad y en particular la presidenta quiere hacerlo por cuestión de responsabilidad a efectos de las coberturas del seguro comunitario.

¿Tiene sentido proceder a una demanda judicial contra este propietario?

Quedo a la espera de tus comentarios.

Respuesta:

Conforme el título constitutivo que has adjuntado figura una sola comunidad de propietarios. Al parecer comentas existe una subcomunidad de hecho formado por distintos propietarios de los mentados aparcamientos.

Observo que no existe en dicho título posibilidad de que se constituya una subcomunidad en el garaje del edificio.

Todos, los propietarios de las viviendas y de los aparcamientos, forman parte de la Comunidad del edificio y por tanto TODOS en base a sus respectivas cuotas de participación, deben hacerse cargo y contribuir a las obras de reparación que afectan a la fachada y a la estructura.

Obvio es que confeccionar el orden del día y convocar a los propietarios a Junta corresponde al Presidente de la Comunidad de Propietarios del integro edificio, conforme dispone el artº 16.2 de la vigente Ley de propiedad Horizontal.

Dejando a un lado que la subcomunidad del garaje no tiene personalidad propia, salvo la organización interna en lo que le esté permitido (gastos del propio garaje), lo indudable es que esa subcomunidad en forma alguna puede inmiscuirse en temas de la Comunidad General, siendo además necesario para sus reuniones (¿reuniones de la Comunidad General?)la convocatoria del presidente de esa subcomunidad, por lo que cualquier convocatoria realizada por un tercero (no hay ningún tercero, es la Comunidad de las viviendas y la Comunidad del garaje) es nula de pleno derecho.

Quieres decir que para convocar una reunión la Comunidad General debe convocarla también el Presidente de la subcomunidad? Este párrafo que has escrito no me ha quedado claro.

En cuando al punto 5 del orden del día señalar que la mentada subcomunidad de hecho, no puede instar cualquier acción judicial en cuanto al formar parte de una Comunidad General corresponde a ésta y no a aquella, la  adopción del acuerdo de instar la pertinente demanda judicial.

Cordialmente, Sebastián Romaguera

Re-pregunta:

Buenas tardes,

Necesito algunas aclaraciones sobre tu respuesta, te escribo sobre tu email.

Conforme el título constitutivo que has adjuntado figura una sola comunidad de propietarios. Al parecer comentas existe una subcomunidad de hecho formado por distintos propietarios de los mentados aparcamientos.

Observo que no existe en dicho título posibilidad de que se constituya una subcomunidad en el garaje del edificio.

Todos, los propietarios de las viviendas y de los aparcamientos, forman parte de la Comunidad del edificio y por tanto TODOS en base a sus respectivas cuotas de participación, deben hacerse cargo y contribuir a las obras de reparación que afectan a la fachada y a la estructura.

Obvio es que confeccionar el orden del día y convocar a los propietarios a Junta corresponde al Presidente de la Comunidad de Propietarios del integro edificio, conforme dispone el artº 16.2 de la vigente Ley de propiedad Horizontal.

Dejando a un lado que la subcomunidad del garaje no tiene personalidad propia, salvo la organización interna en lo que le esté permitido (gastos del propio garaje), lo indudable es que esa subcomunidad en forma alguna puede inmiscuirse en temas de la Comunidad General, siendo además necesario para sus reuniones (¿reuniones de la Comunidad General?)la convocatoria del presidente de esa subcomunidad, por lo que cualquier convocatoria realizada por un tercero (no hay ningún tercero, es la Comunidad de las viviendas y la Comunidad del garaje) es nula de pleno derecho.

Quieres decir que para convocar una reunión la Comunidad General debe convocarla también el Presidente de la subcomunidad? Este párrafo que has escrito no me ha quedado claro.

En cuando al punto 5 del orden del día señalar que la mentada subcomunidad de hecho, no puede instar cualquier acción judicial en cuanto al formar parte de una Comunidad General corresponde a ésta y no a aquella, la  adopción del acuerdo de instar la pertinente demanda judicial.

Respuesta:

No quise decir eso. Lo que te he dicho es que aunque exista una subcomunidad de garaje, quien tiene que convocar UNICAMENTE es el Presidente de la Comunidad General. Posiblemente me exprese mal.

Cordialmente, Sebastián Romaguera