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CONSULTA

Consulta Principal: ¿Es legal prorrogar contratos de arrendamiento ya vencidos o próximos a vencer, firmados en el marco de la normativa previa a la Ley de Vivienda, sin aplicar la nueva normativa? En caso afirmativo, ¿Cuál es el límite temporal para que estas prórrogas no se consideren ilegales?

Ejemplos Concretos:

1. 1-Contrato de Mayo 2019 (vence en mayo de 2024):

• Contexto: Contrato por 5 años, con aviso de no renovación ya emitido al arrendatario.

• Consulta: Posibilidad de prorrogar por 1 año adicional, aumentando la renta.

• ¿Es legal la novación para extender solo por 1 año y modificar la renta, continuando con el marco normativo anterior?

• ¿Se evita la prórroga obligatoria de 3 años adicionales por haber notificado previamente la no renovación?

2. 2-Contrato de Enero 2017 (vencido en 2021):

• Contexto: Contrato inicial de 1 año, con prórrogas obligatorias ya vencidas, actualmente reconducido tácitamente.

• Consulta: Viabilidad de modificar la renta y prorrogar por 1 ó 2 años más mediante novación, sin acogerse a la nueva ley de vivienda.

3. 3-Contrato de Julio 2021 (cambio de Arrendatario):

• Contexto: El inquilino inicial ha sido reemplazado por un amigo suyo, sin modificar el contrato inicial.

• Consulta: Posibilidad de realizar una novación modificando solo la figura del arrendatario y la renta, manteniendo las demás condiciones.

Agradecería sus comentarios, recomendaciones y cualquier consideración adicional que estime pertinente para abordar estas situaciones dentro del marco legal actual.

RESPUESTA

La Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, contempla el régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, y establece literalmente que "los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación", es decir, no resultará aplicable ninguna modificación introducida por esta ley durante su plazo de vigencia del contrato y de sus prorrogas legales.

En el caso 1 y 2 si aumentas la renta contractual ya no se considera prórroga del inicial. Es un nuevo contrato a que le serán de aplicación las modificaciones introducidas de la ley 12/23.

Caso 3, el nuevo arrendatario se puede subrogar en la posición del anterior sin que se considere un nuevo arrendamiento. Si aumentas la renta (no actualizar sino aumentar) se considera un nuevo contrato, igual que en los dos supuestos anteriores.

Juan Romaguera

Abogado