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CONSULTA

Los propietarios de una finca de gran tamaño destinada al alquiler están interesados en formalizar un contrato de arrendamiento de larga duración.

Actualmente existen unos posibles arrendatarios que se trasladarían desde el extranjero y utilizarían la finca como segunda residencia para estancias vacacionales, celebraciones y otros usos particulares. Asimismo, manifiestan su intención de destinar parte del uso de la finca a la realización de retiros de yoga, lo que podría implicar el desarrollo de una actividad profesional o económica.

Ante esta situación, se plantea la posibilidad de formalizar inicialmente un contrato de arrendamiento temporal de 11 meses con el objetivo de comprobar la viabilidad del arrendamiento, el uso real de la finca y el desarrollo de dichas actividades, antes de comprometer a los propietarios con un contrato de larga duración.

¿Es posible formalizar un contrato temporal de estas características cuando el uso previsto incluye una segunda residencia y una posible actividad profesional? ¿Qué requisitos deberían cumplirse para que el contrato sea considerado realmente temporal y no pueda ser interpretado como un arrendamiento de vivienda habitual con la duración mínima legalmente establecida?

RESPUESTA

La LAU establece dos tipos de contrato de arrendamiento: contrato de vivienda para uso habitual y contrato para uso distinto de vivienda. Él primero se aplica a los arrendamientos en los que el inquilino arrienda la vivienda para su uso habitual, para convertirla en su residencia y está fuertemente tutelado por la LAU, en especial en relación a su duración obligatoria establecida en cinco años, siéndole de aplicación lo dispuesto en el título II de dicha norma.

Cuando el arrendatario no alquila la vivienda para establecer en ella su residencia habitual, como es el caso que planteas en tu consulta, si no como segunda residencia, para pasar temporadas o periodos vacacionales, o se destina a un uso comercial, entonces ya no son de aplicación los artículos indicados en el título II de la LAU, en especial el plazo de duración que puede ser el que pacten ambas partes, sin limitaciones ni prorrogas obligatorias. Puedes hacer un contrato de tres, seis meses, un año…el plazo que estimes conveniente. En este caso, además, si la casa es mayor de 300 metros cuadrados también está exenta de cumplir con lo dispuesto en el título II.

Ya no existe el llamado contrato de temporada de 11 meses, reminiscencia de la antigua LAU 1964.

Lo importante es que en el contrato quede bien claro cuál es el destino de la vivienda, que el o los arrendatarios tienen su domicilio y residencia en su país y que quede bien acreditado, para evitar que más adelante pretendan alegar que se trata de su residencia habitual y reclamar las prórrogas del artículo 9 LAU.

Juan Romaguera

Abogado