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A raíz de solicitud de un propietario de local, solicitamos un informe sobre esta comunidad de calle xxxxx en referencia a distribución gastos de partes determinadas, en la que no estaba de acuerdo con su parte y con pagar o aportar en determinados gastos (por ejemplo, la luz del zaguán, al que no tiene acceso ya que el local tiene entrada por fuera), y solicitaba en consecuencia se procediera a su cambio en próxima junta, y dejara de pagar estos gastos.

Interesamos el informe sobre si procede o no (si es obligatorio o no) este cambio, o si ello depende y es decisión exclusiva de junta, ya que esta ha sido la distribución de gastos que ha regido la comunidad desde su inicio.  

Respuesta:

La escritura de Obra nueva del edificio es de fecha 26 de agosto de 1.964, posterior a la entrada en vigor de la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 21 de Julio de 1960.

En la escritura no se existe clausula, norma o indicación de exoneración de gastos de comunidad a los locales del edificio o cualquier otra parte determinada del mismo. Cuando el artículo 396 del Código Civil, regula los elementos comunes, sobre los que todos los integrantes de la Propiedad Horizontal tienen un derecho de copropiedad y señala por ejemplo expresamente a los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, etc etc, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9 1 e) de la LPH todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios estarán obligados a contribuir, "con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Es cierto que, como excepción a la regla general, el citado precepto permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y, que, por tanto, alguno o algunos de los propietarios de los pisos o locales puedan quedar liberados de abonar algunos gastos concretos, pero, tal como indica la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2000 , para que "se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el título constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y el principio de autonomía contractual (SS. de 16-2-1971 , 7-10-1978 , 12-12-1979, 21-7-1988, 2-3-1989, 6-7-1991, 30-12-1993 y 16-11-1996, entre otras)".

En este caso, la doctrina señalada se acomoda perfectamente al conflicto que examinamos, pues no concurre autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna que exima al propietario del local señalado al pago de los gastos del zaguán, por lo que rige la obligatoriedad del pago del referido artículo señalado, ya que –como dice el ordinar 2 del mencionado artº 9 de la LPH- el mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa.