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CONSULTA

Antecedentes de hecho:

Es una macrocomunidad, formada por 7 edificios que comparten un jardín comunitario, en esta macrocomunidad siempre se habían reunido los presidentes de cada escalera para acordar las cuotas que pagaba cada escalera así como aprobar los gastos habidos, por lo que la macrocomunidad no dispone de los datos de los vecinos, únicamente se notificaba a cada administrador de los edificios para realizar junta con los presidentes.

En este supuesto, se han recopilado firmas (hay que tener en cuenta que no hay coeficientes ni listados de propietarios, ya que únicamente se reunían los presidentes de cada escalera, por lo que habría que calcular los coeficientes entre todos los edificios), con estas firmas se notifica al administrador el jueves por la tarde (16 de septiembre) para convocar una junta extraordinaria para el martes 19 de septiembre, cuando ésta ya estaba convocada para el día 10 de octubre.

¿Puede el 25% convocar una junta si no hay una negativa por parte del presidente?

¿Quién tendría que enviar las convocatorias? Es válido que se buzoneen todos los pisos, (listados de propietarios con algunas firmas) indistintamente si están alquilados o son propietarios? ¿Eso vulnera la protección de datos?

Si esa misma junta ya estaba convocada para dentro de dos semanas, ¿es válido que la adelanten?

Han hecho caso omiso, y han celebrado la junta, y actualmente se han presentado en el banco para quitarnos la firma, y se han personado para recoger el libro de actas. Nosotros no les hemos entregado el libro, ya que administramos tres comunidades, y no se les pudo notificar para poder asistir a la junta del 19 de septiembre, y la del 10 de octubre se suspendió debido a lo ocurrido, y ahora el presidente que es el mismo que ha salido en la junta del 19 de septiembre, se niega hacer junta, que podemos hacer?

El orden del día, únicamente se acordó la destitución del administrador por otra administradora , la elección del presidente, que es el mismo que estaba, y darle poderes para contratar un jardinero (el que quiera).

Entendemos que no hay ninguna urgencia que no pudiera esperar a la junta que ya estaba convocada para el día 10.

RESPUESTA

La cuestión que planteas es demasiado compleja y particular para resolverla en esta sede, pero en términos generales, puedo contestarte lo siguiente:

Es necesario saber si la comunidad integra funcionaba conforme a lo dispuesto en el artículo 24 LPH y en qué forma: si como comunidad única o como agrupación de comunidades y si esto era legalmente correcto y estaba previsto en el titulo constitutivo.

Si se trata de agrupación de comunidades, las juntas de la integra comunidad funcionarían conforme a lo indicado en el apartado 3 letras a, b y c del artículo 24 LPH. A las juntas asisten los presidentes de cada edificio que a su vez han recabado las mayorías correspondientes de sus respectivas comunidades. Las convocatorias las hacen el presidente de la integra comunidad.

Si funciona como única comunidad entonces:

El artículo 16 LPH establece que podrán convocar la junta bien el presidente o bien una cuarta parte de los propietarios del edificio o un número de estos que represente al menos el 25% de las cuotas de propiedad. Lo primero que se ha de comprobar es si los convocantes cumplen con dicho requisito. Si no cumplen dichos porcentajes, la convocatoria es nula y los acuerdos adoptados en dicha junta también.

En cuanto a si es necesario la solicitud previa al presidente, no hay una respuesta única por parte de la jurisprudencia, pero la doctrina mayoritaria dice que la convocatoria directa de los propietarios es subsidiaria a la del presidente y solo en casos de dejadez o de inactividad de éste es posible la convocatoria directa. Debe solicitarse previamente al presidente y si este no convoca entonces pueden convocar directamente los propietarios. Nuestra Audiencia se ha pronunciado en este último sentido.

Las convocatorias las debería enviar el administrador en la forma indicada en el artículo 9.1.h LPH, a los domicilios, correos, etc. que consten de cada propietario en la forma acostumbrada para hacerlo.

Buzonear la convocatoria sería válido, si todos los propietarios hubieran establecido su domicilio en la comunidad y no hubieran comunicado al administrador que quieren sus notificaciones a través de correo electrónico o similar. Cualquiera de estos propietarios podría impugnar la junta por defecto en la convocatoria. La convocatoria por buzoneo no vulnera la LPD siempre que no contenga datos personales de los asistentes y conste en sobre cerrado dirigido a nombre del propietario en cuestión.

Ignoro si hay siete libros de actas y uno de la comunidad integra o como funcionáis, razón por la cual no puedo contestarte al tema de qué libros tienes que entregar. Si la convocatoria fue para la integra, estos acuerdos solo afectan a ésta y no a las subcomunidades cuyos libros pertenecen a cada uno de los edificios en su caso.

La última parte de tu consulta es difícil de entender y de contestar. Este tema requiere un análisis en profundidad de las circunstancias y del título. Intentar darte una respuesta en otros términos resulta imposible, inútil y significaría una muestra de irresponsabilidad por mi parte.

Juan Romaguera

Abogado