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CONSULTA

“En un edificio, constituido en comunidad de propietarios, se ha iniciado una orden de demolición del mismo por no estar legalizado (está fuera de normativa), y se ha iniciado el expediente coercitivo a modo de sanciones individuales a los propietarios registrales actuales, ya no en nombre del promotor del edificio que en principio fue el que no cumplió con la normativa pero que si constituyó una obra nueva y división horizontal y otorgó escrituras de compra-venta. Se insta a los propietarios a legalizar. Para ello, se debería eliminar un 50% de la superficie construida de más, y pasaría por demoler la última vivienda (ático) que además es totalmente ilegal por sobrepasar la altura edificable. Si para legalizar hay que demoler el ático, cualquier acuerdo que se tome al respecto tendrá que ser por UNANIMIDAD ya que afecta al propio título constitutivo y además afecta a un comunero? según las normas de propiedad horizontal supongo que no contemplan la obligación que el propietario de la vivienda piso ático, ceda o esté obligado a ceder, ni voluntaria ni forzosamente su propiedad. Para contratar a un arquitecto y proceder a la legalización, y que la misma afecta a la modificación de superficies y/o eliminación de toda una planta, ese acuerdo que quorum de aprobación necesita?

RESPUESTA

Entiendo que a este desgraciado supuesto le es de aplicación, por analogía, lo dispuesto en el Artículo 10 LPH: Tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de junta, impliquen o no modificación del título constitutivo, las obras que hayan sido ordenadas por la Administración.

Las obras de demolición ordenadas por la Administración deberán cumplirse mientras no se impugnen por vía administrativa o judicial y no hay acuerdo comunitario alguno que lo pueda impedir. De hecho, la Administración ya ha empezado a imponer sanciones periódicas a todos los propietarios del edificio hasta que se proceda a la demolición. Excepto por resolución administrativa o judicial en contra, esta demolición la deberá llevar a cabo y costear la comunidad de propietarios en función de sus cuotas de propiedad, todo ello sin perjuicio de las acciones que puedan iniciarse contra el promotor que realizó dichas obras sin permiso municipal, que puede interponer tanto la Comunidad (por el coste de demolición) y también quien adquirió dicha vivienda ilegal (por resolución de compraventa).

También se puede traer a colación lo dispuesto en el apartado 10.2.b LPH que establece que los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

Si se ha llegado a la orden de demolición, sinceramente no sé si la comunidad está en plazo para impugnar dicha resolución. No entiendo como la comunidad ha permitido llegar a este punto sin haber puesto en manos de un abogado especialista en urbanismo este asunto tan grave, pero nunca es tarde. En todo caso, la contratación de abogado y arquitecto para intentar legalizar la vivienda ático será un acuerdo por mayoría.

Si se procede a la demolición definitiva, la comunidad deberá modificar la obra nueva y los coeficientes de propiedad, lo que requerirá acuerdo unánime.

Insisto, todo ello sin perjuicio de las acciones civiles o penales que pueda iniciar la Comunidad o sus integrantes contra el promotor responsable de esta situación.

Juan Romaguera

Abogado