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1º.-Un propietario tiene asignado el derecho de vuelo. Reformó el tejado de la finca y convirtió ese tejado en terraza transitable.

Las preguntas son:

¿Esa terraza es de su propiedad?

¿Los gastos de impermeabilización correrían a su cargo?

¿O se entiende que al ser una cubierta de la finca, solo tendría el derecho de uso? ¿O no tendría ningún derecho sobre la terraza y sería comunitaria?

2º.-Se debe tomar un acuerdo que requiere unanimidad. El problema que me surge es que una vivienda es propiedad, 50% titular de un propietario y el otro 50% era propiedad de un propietario que falleció. Los herederos de ese 50% a día de hoy no han aceptado la herencia y no se ponen de acuerdo para votar (uno vota a favor y otro en contra). Entonces entiendo que no se puede tomar el acuerdo por unanimidad. ¿Estoy en lo cierto?

1.- Como sabes el derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, lo que implica que aquello sobre lo que se puede ejercitar el derecho de vuelo, en este caso la cubierta del edificio, es de propiedad ajena, es este supuesto de la Comunidad de vecinos que otorga a quien lo tiene la facultad de elevar una o varias plantas, lo que implica reconocer que solo mediante la construcción de nuevas plantas puede ser ejercitado dicho derecho, sin que hasta entonces pueda adueñarse de la cubierta que constituye propiedad común de la comunidad de vecinos. El derecho de vuelo implica una facultad dominical que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es, la de materialización del aprovechamiento urbanístico adicional que posibilite en cada momento el planeamiento urbanístico de la zona y solamente una vez construidas las plantas, el titular del derecho adquiere la propiedad de las mismas, no antes. Mi opinión es que ese propietario, que además conforme la inscripción el derecho de vuelo carece de eficacia ya que está agotado NO PODIA en forma alguna reformar la cubierta para hacerla transitable. Por tanto la terraza es un elemento común por naturaleza. El propietario no podía realizar la obra y debe ahora pechar con las consecuencias de la reparación, no solo porque se podría pedir, si no ha prescrito, que la volviera a su estado iniciar, sino a través de un informe pericial por hacer una obra inadecuada cambiando la configuración de la cubierta siendo responsable de su mala impermeabilización.

2.- Yo me atrevería a tomarlo en cuanto si el piso pertenece proindiviso a diferentes propietarios, deben ponerse de acuerdo (artículo 15.1 Ley de Propiedad Horizontal) para nombrar un representante y si no lo hacen no pueden asistir a la Junta. Si quieres puedes llamarme y te comento privadamente.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera