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Paso una consulta sobre la posibilidad de que un propietario de 6 aparcamientos que NO tiene ninguna vivienda en un complejo, tenga o no derecho al acceso al aparcamiento por alguno de los portales del complejo y no sólo por la puerta del aparcamiento. El problema es que manifiesta que a veces tiene dificultades para acceder si la puerta o el mando no funciona adecuadamente. 

 Sobre este tema se que existe la sentencia  del Tribunal Supremo de 3.11.2015 que trata sobre un tema semejante y que al final lo que viene a determinar es que lo que aparezca en la DH y los estatutos son clave para delimitar o no dicho derecho. 

Te paso la DH completa donde aparecen los diferentes documentos y para tu ayuda, paso a desgranártelos.

1.- La DH describe cada uno de los aparcamientos desde la página 8 a la 106, describiendo los aparcamientos y trasteros. En todos ellos incluye la coletilla "CUYO ACCESO SE DIRÁ"....

Y en la página 106 describe el apartado "ACCESO A TODAS LAS PARTES DETERMINADAS DEL SÓTANO O ENTIDADES NÚMEROS UNO AL CIENTO CINCUENTA Y SIETE"  y expresa lo siguiente: 

Está ordenado desde la calle letra D, mediante rampa, por las zonas de paso y maniobra implantadas en el propio sótano y asimismo por los dos zaguanes de cada uno de los edificios A y C, el zaguán del edificio B y las escaleras y ascensores que de los mismos descienden al sótano.

 Es decir que si  el propietario lee su Nota simple, lo que viene a decir es que su parking tiene ese acceso. Lo que no sé interpretar ( eso es para especialistas como tu ) es si cumpliendo con uno ( la rampa) ya vale....

 2.- La cuestión es que no veo en los estatutos ( pag 195 y ss de la escritura) ningún sitio donde diga que los propietarios de los aparcamientos no tienen derecho a utilizar los zaguanes y ascensores ( si habla de las zonas ajardinadas- es decir no se pueden bañar, ni jugar sus hijos Será de uso exclusivo de los propietarios de las viviendas la zona ajardinada interior comu­nitaria, excluyéndose de dicho uso a los propieta­rios que únicamente sean titulares de los aparca­miento y trasteros de las plantas sótano del edi­ficio y, en consecuencia, los gastos de manteni­miento y conservación de la misma serán satisfe­chos única y exclusivamente por los propietarios de las viviendas en función de su cuota. ).

 Tampoco dice en ningún sitio que los gastos de escalera y ascensor serán de pago exclusivo de la vivienda ( condición que si decía la sentencia del tribunal supremo ). 

 De hecho en la descripción de los aparcamientos da 2 tipos de % de cuota de participación, 1 del total edificio y 1 del aparcamiento....

 Al final de la escritura de DH  en las normas de régimen interior exclusivas del aparcamiento ( pag 207 y ss del documento ) expresa claramente que  el arrendatario de una plaza no tendrá derecho de acceso a la zona comunitaria, por lo que será de obligación del arrendador Y propietario del mismo, impedir el acceso de estas personas a la mencionada instalación, asumiendo las consecuencias de su incumplimiento. ( art 45)

 En el caso del  art 54  determina que los titulares de aparcamientos quedan excluidos del uso y disfrute de los elementos, cosas e instalaciones adscritos al servicio de las viviendas. 

En el caso del art 55, manifiesta expresamente que para los gastos de los zaguanes que no puedan individualizarse se distribuirán entre las partes determinadas que de ellos se sirvan". 

Estos dos artículos por si solos en la mayoría de comunidades me daría la pista de que NO tiene derecho al uso de las zonas de zaguan y paso, pero me despista la descripción de la DH donde expresamente manifiesta loq ue he puesto un poco más arriba. 

 Espero que me puedas dar luz a las siguientes dos preungtas

1.- ¿ tiene derecho el propietario de 6 aparcamientos que no tiene  viviendas  a tener acceso a sus aparcamientos a través del zaguan y ascensor de los bloques ?

2.- ¿ y sus inquilinos?

Respuesta:

         El titulo constitutivo señala que se trata de un conjunto de 3 edificios tipo residencial, con sótano para garaje y trastero, siendo común a los tres edificios la planta sótano, planta que tiene su acceso a través de las escaleras y ascensores de los mentados edificios que permiten descender a los  aparcamientos.

         No existe mención alguna y por tanto PROHIBICIÓN en el titulo constitutivo que no permita a los propietarios de los parking que no sean titulares de las viviendas utilizar los elementos y servicios comunes para el acceso a sus aparcamientos.

         A mayor abundamiento, la doctrina nos señala que las prohibiciones (no existe en el titulo consultado) debe ser hecha en forma expresa y, en todo caso, las limitaciones estatutarias (que tampoco existen)  han de ser interpretadas restrictivamente, incluso cuando supongan un cambio de destino no previsto y, por tanto, no expresamente prohibido. En palabras de la STS de 27 de noviembre de 2008 (SP/SENT/437536), "en un sistema en el que la propiedad privada está reconocida constitucionalmente (art. 33 CE) y en el que los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble, las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición  legal, y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo" [SSTS de 20 de septiembre de 2007 (SP/SENT/135994) y de 10 de octubre de 2007 (SP/SENT/141282)]. En el mismo sentido, las SSTS de 21 de abril de 1997 (SP/SENT/13053) y de 23 de febrero de 2006 (SP/SENT/82376).

 Cordialmente, Sebastián Romaguera

 Re-pregunta:

Entiendo según tu criterio que SÍ tendrían derecho al acceso a través de cualquier portal/zaguán ya que el título constitutivo así lo refleja. Mi última duda es...en ese caso, ¿también deberían participar esos aparcamientos de los gastos de mantenimiento y conservación de dichos zaguanes/escalera, ¿no? ya que si pueden utilizarlos, no pueden quedar excluidos de su correspondiente mantenimiento. 

¿podrías darme una última luz sobre este tema?

Respuesta:

                Si observas el Artº. 10 de los Estatutos todos deben pagar los gastos de comunidad dentro de los cuales están los de los zaguanes y escaleras.

Cordialmente, Sebastián Romaguera