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Servicios

23 Marzo 2018

Entrega documentación a propietario   

 

Copio y pego en azul el correo recibido:

 

 

 

“Muy señora mía,

 

Contacto con ustedes como adjunto al Letrado xxx, quien representa al Sr. yyy, propietario de la vivienda sita en Avda. ....37,1ºA cuya administración vienen ejerciendo ustedes.

 

Contacto de nuevo con ustedes con el fin de acordar una cita para que podamos ver las facturas acreditativas de los gastos de comunidad que se reclaman a nuestro representado. Recordarles, como ya hicimos en su día por medio de burofax, es su obligación la de rendir cuentas al Sr. yyy de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1719 y 1720 del Código Civil.

Por ello, y con el fin de acordar la visita, dada la imposibilidad de comunicar con ustedes por vía telefónica, les ruego se pongan en contacto con nosotros para así proceder de forma conveniente.

 

 Reciban un cordial saludo"

Es la primera vez que me piden ver las facturas; el burofax lo remitieron para saber que es lo que adeudaban y no lo habían solicitado antes.

 

Los gastos de la comunidad se liquidan de forma bimensual, se le han remitido todas las liquidaciones, al domicilio indicado y por correo ordinario. Los gastos extraordinarios han sido aprobados en junta o autorizados ante la urgencia por el presidente.

 

El piso está a nombre también su esposa, tienen pendientes de pago desde 30-06-2017, el piso esta alquilado.

Las cuentas se auditan cada año con el Presidente antes de la reunión.

¿Tengo que hacer lo que solicita con cada vecino que me lo pida?

¿Por otra parte necesita autorización de su mujer?

¿Si me lo pide ella también he de volver a hacerlo?

No quisiera tener problemas por la protección de datos con ambos cónyuges que están separados y pleiteando en los tribunales de justicia.

 Respuesta:

Todas estas consultas sobre la custodia de la documentación por parte del Administrador que a su vez es Secretario de la Junta, son interesantes.

En primer lugar debemos recordar que el artículo 20 de la LPH indica cuáles son las competencias del administrador de la comunidad de propietarios, incluyendo entre las mismas la de "custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad". De esta norma no se puede deducir que cualquier propietario tenga libre acceso a los documentos de la comunidad que custodia el administrador, puesto que la comunidad de propietarios se rige por los órganos legalmente establecidos, conforme al artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal , y la capacidad de fiscalización de cada propietario sobre la gestión comunitaria debe hacerse valer dentro del régimen asambleario de acuerdo con lo establecido en el artículo 14 y siguientes de la referida ley.

 

Esta conclusión es coherente con lo razonado por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en su Sentencia de 16 de abril de 1993.

 

Como dice la SAP Madrid, Sec. 20.ª, 3/2017, de 13 de enero, el derecho de información del comunero no es absoluto ni equiparable o análogo al del socio de las sociedades mercantiles, y que la LPH no consagra el derecho de cualquier comunero a exigir del administrador la exhibición o remisión generalizada o indiscriminada de toda los documentación de la comunidad sometida a su custodia como parece entender la parte recurrente. El derecho de información es un derecho relativo y debe ser modulado ya que se cumple ordinariamente a través de las Juntas de Propietarios, que es el acto en se rinden y aprueban las cuentas, siendo el momento y lugar oportuno para que los copropietarios pueden solicitar del administrador las explicaciones y exhibiciones documentales que estimen oportunas (artículo 14, b y c, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal). Por consiguiente habría que distinguir supuestos concretos. Así, cuando se trata de recabar información sobre cuentas relativas que todavía no han sido objeto de aprobación, no puede negarse el derecho de todo comunero a pedir al Secretario-Administrador la información puntual que precise, pero sin que ello suponga reconocer a cada comunero individual la función fiscalizadora que corresponde a la Junta de propietarios en su conjunto.

 

 Tratándose de cuentas ya aprobadas, entendemos que la petición de información debe ajustarse a documentos contables concretos, sin que sean aceptables las peticiones genéricas e ilimitadas de información y documentación, que es lo que ocurre en el presente caso, en el que la pretensión articulada en la demanda rectora del presente procedimiento es que se rinda cuentas por el administrador y se haga entrega al actor de toda la documentación contable de la mancomunidad de propietarios correspondiente a ejercicios cuyas cuentas ya han sido fiscalizadas y aprobadas por la Junta de Propietarios, sin que se haya expresado en la demanda ni en ninguna otra alegación posterior el motivo de la solicitud ni un interés legítimo que ampare la solicitud salvo la mera voluntad del demandante de disponer de esa información, y ello cuando consta por la documental que no ha acudido a todas las Juntas de Propietarios en el que se han aprobado las cuentas de la comunidad, y por la testifical que se ha negado a recibir en otras ocasiones la documentación contable cuando le ha sido ofrecida.

 

La ley no ampara el abuso de derecho (artículo 7 del Código Civil) y la pretensión del actor, en los términos en que ha sido formulada en los presentes autos, debe considerarse falta de causa o razón, lo que entraña un abuso de derecho de información que no puede ser atendido por los tribunales (artículo 247.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).

 

Dicho lo anterior, entiendo que se trata de un “derecho de acceso” de la documentación que conserva y custodia el Administrador de la Comunidad, cuya dinámica no necesita que se tenga que acudir a la analogía del derecho de información de los socios de una sociedad de capital, como ya se apuntaba en la STS núm. 376/1993 de 16 de abril (RJ 1993/2887). Criterio que es mantenido más recientemente (STS núm. 426/2011 de 28 de junio (RJ 2011/5842), que recalca que "" ni del espíritu del artículo 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal , en su texto vigente, tras la Ley de 23 de febrero de 1988 [hoy artículo 16.2 LPH , tras la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril], puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los

 

co-propietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas").

 

 Nada impide que un copropietario pueda acudir a la oficina del administrador a examinar o comprobar la documentación relativa al funcionamiento de la Comunidad. Pero eso no significa que el Administrador (o la Comunidad a través de él) esté obligada a "entregar" a un copropietario, o a varios copropietarios, la documentación que aquel está obligado a conservar, con el gasto que ello puede conllevar y con el riesgo de deterioro o pérdida que se puede generar.

Cordialmente,

 

 

 

Sebastián Romaguera

 


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