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CONSULTA:

Una plaza de aparcamiento comprada en un edificio, a nombre de la propietaria pero con usufructo de un familiar que se hacía cargo de todos los gastos. El familiar fallece hace cuatro años y al hacerse cargo la propietaria ve que se aprobó en una junta anterior a la compra del parking el compensar todos los gastos ordinarios anuales al presidente, y esto se ha venido haciendo durante muchos años.

¿Puede la propietaria negarse a participar en el pago de compensación al presidente, sabiendo que la decisión se tomó en una junta anterior a la compra?

Otra observación: no se ha celebrado en esta comunidad junta desde 2019, por lo que la propietaria no ha tenido oportunidad de expresar su opinión al respecto. 

RESPUESTA:

El Artículo 15.1 LPH, tercer párrafo, establece que quien tiene derecho a asistir y a votar en las juntas es el nudo propietario, si bien se entiende que delega su voto en el usufructuario salvo manifestación en contra. Los acuerdos adoptados por la junta con el voto favorable del usufructuario vinculan al nudo propietario, excepto los acuerdos referidos en el Artº. 17.1 LPH y a obras extraordinarias o de mejora, que no son el caso. El usufructuario ha venido admitiendo la exoneración de gastos del presidente durante años.

No obstante lo anterior, al parecer el acuerdo de la junta para exonerar los gastos al presidente es anterior a la compra del aparcamiento, por lo que nada tiene que ver la situación del usufructo.

El acuerdo de exoneración de gastos es, en principio, de simple mayoría -si bien hay alguna sentencia que establece que sería necesaria la unanimidad (AP Granada 329/2006 de 9 de junio)-. En tanto que no ha sido impugnado por ningÚn comunero, es válido y es vinculante para los propietarios que adquieren con posterioridad. Además la propietaria (lo sea con o sin usufructo) lo ha venido admitiendo tácitamente durante todos estos años sin protestar, con lo cual vemos difícil que tenga viabilidad ahora su oposición. 

La copropietaria no puede negarse a su pago y si lo hace, la comunidad puede reclamar judicialmente dicho gasto. Todo ello sin perjuicio de que la propietaria quiera impugnarlo judicialmente (cuestión difícil y dudosa, como hemos indicado antes). Pero mientras no sea anulado judicialmente, es válido, eficaz y obligatorio para todos los comuneros, incluida obviamente la comunera objeto de la consulta.

Juan Romaguera

Abogado