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1.- Se trata de un edifico plurifamiliar con viviendas en planta baja cuya terraza de forma parcial está dentro del plano de la fachada -terraza cubierta- y parte fuera de dicho plano que constituye el techo / forjado del parking situado bajo la totalidad del complejo.

2.- Los Estatutos establecen como elementos comunitarios las cubiertas -no terrazas de uso exclusivo de las viviendas- y porche adyacente a solárium  de la piscina.

3.- El problema reside en saber o confirmar dos cuestiones:

• Si los gatos de reparación / reconstrucción de las terrazas en planta baja que están más allá del porche cubierto de la fachada son o no elementos comunitarios, y por tanto saber a quien corresponden los gastos de reparación por filtraciones (demolición, impermeabilización y embaldosado). Entiendo que los gastos de reparación de la terraza bajo el porche son privativos -¿podéis confirmar este punto?.

• Y si los gastos de reparación por filtraciones (demolición, impermeabilización y embaldosado) de las terrazas de uso privativo de las terrazas de los áticos corresponden al usuario de la vivienda o al 100% de los vecinos del complejo.

Adjunto Estatutos del complejo y notas simples de viviendas en planta baja y ático.

Informo que las terrazas descubiertas en planta baja son el techo del parking.

Respuesta:

Sin perjuicio de equivocarme, entiendo que el título constitutivo es claro. Por una parte determina como elemento común a las cubiertas e igualmente cualquier otro que no estén atribuidos privadamente a alguna parte determinada. La descripción de las dos viviendas que me facilitas, determina que le es inherente a las mismas el USO EXCLUSIVO las terrazas  descubiertas y una zona ajardinada (a la planta Baja) y a la del segundo piso una terraza de su uso exclusivo.

                En base a ello, entiendo que las terrazas tienen la consideración de elemento común, aunque sea su uso exclusivo de una vivienda, siendo además cubierta del techo del parking y al parecer la del segundo piso del edificio en general. Al considerarse elemento común, en este caso –incluso- por naturaleza al ser cubierta,  resulta a mi juicio absolutamente primordial, que se determine pericialmente el origen del daño producido, en cuanto que si la causa está atribuida a una acción u omisión culposa del propietario de la vivienda a quien se le ha atribuido la terraza cubierta, por un uso y mantenimiento ordinario indebido y/o  dañoso, resulta indudable que le corresponde la reparación. Ahora bien, si se trata de una patología derivada de un problema de envejecimiento de materiales o una indebida impermeabilización original de la terraza, es la Comunidad quien debe asumir el coste.

                La mayoría de ocasiones, las humedades y filtraciones, son debido a una deficiencia en la impermeabilización de las cubiertas por un envejecimiento de los materiales de construcción. También se da el caso, que muchos propietarios, efectúan cerramientos o instalan verdaderos jardines en esas terrazas cubiertas, con un peso excesivo y un riego indebido, que afecta a la impermeabilización. La pericial es necesaria.

                Cordialmente,

       Sebastián Romaguera