Servicios

A requerimiento de la junta de propietarios nos solicitaron plantear a la asesoría jurídica del colegio informe relativo a la cuestión que planteo ruego traslado al sr. Romaguera a tal efecto.

En esta comunidad se estaban produciendo filtraciones a elementos comunes situados bajo el edificio y en  espacio de trasteros de modo constante. Tras revisiones y en base a la localización de dicha fuga debajo de la vivienda -1A se establece, siguiendo las instrucciones de perito y empresa, que la fuga está situada en una tubería general que pasa por debajo del espacio ajardinado de dicha vivienda.

Se ubica un punto en cuestión por parte del técnico para localizar la fuga y se abre zanja para conocer el punto de pérdida. Tras varios intentos y ampliación de zanja se observa que la causa de la fuga es una raíz de grandes dimensiones que atravesaba literalmente la tubería general horizontal que pasa por debajo de todo el espacio ajardinado. Dicha raíz dado su tamaño se presupone que lleva años incidiendo en la tubería hasta romperla y colapsarla(se adjunta foto).

La controversia viene porque la comunidad en cautela y con el objeto de resolver estas filtraciones que afectan a estructura y elementos comunes así como a la propia tubería encarga los trabajos cuyo coste ha sido elevado y repercutido entre todos los propietarios. Hay discrepancia por parte de vecinos que indican que este gasto lo debe asumir el propietario de la vivienda en cuyo jardín está ubicado dicho árbol y que le corresponde el mantenimiento y todo perjuicio que pueda causar dicho árbol sea subterráneo o no así como indicar que ese elemento es privado.

Por otro lado la actuación que se ha llevado a cabo por parte de la comunidad es en base a que dicha vivienda, como indica su nota registral/descripción de división horizontal y estatutos, es de USO EXCLUSIVO de solar destinado a JARDIN. Lo que se entiende que tiene USO pero no titularidad del jardín y que este es propiedad comunitaria, que el mantenimiento de dicho ajardinamiento así como su limpieza y cuidado corresponde al propietario del piso pero lo que suponga cuestión no “aéreas” o “oculta” podría corresponder a la comunidad. El hecho de que la raíz, elemento oculto, incidiera en una tubería común se entendió como responsabilidad inicialmente comunitaria.  El propietario del piso ha indicado que no acepta responsabilidad privada alguna en este caso y que el árbol es un elemento propio de dicho ajardinamiento del que tiene uso pero no propiedad. Que dicho árbol esta desde origen de construcción del edificio en ese ajardinamiento y así consta en la tasación en el momento de la compra al  promotor.

1ª cuestión.- Determinar si esta causa y su resolución y coste debe ser asumido por la comunidad o bien debe ser imputado al propietario de la vivienda.

2º cuestión.- Por otro lado la comunidad, en el caso de tener que asumir este coste y responsabilidad, que limites tiene para retirar este árbol de dicho ajardinamiento y evitar de nuevo en un futuro su efecto sobre las tuberías que pasan por la zona. El propietario del piso tiene derecho a disfrutar de un “árbol “ como elemento propio del ajardinamiento o la comunidad puede decidir unilateralmente la retirada sin contar con el visto bueno del que disfruta del uso? . En este caso puede que el propietario acepte a coste de la comunidad su retirada y se plantea su retirada y sustitución por otro árbol con raíces menos agresivas.

Dado que esta cuestión actualmente supone por parte de ciertos vecinos a litigar contra la comunidad para que dicho coste lo asuma el piso es muy importante este informe ya que con ello se pretende evitar un innecesario litigio entre vecinos.

Adjuntamos fotos, nota registral de la propiedad, de la descripción en escritura de la propiedad y estatutos.

Respuesta:

Obvio es que conforme descripción registral de la vivienda el jardín de 119,50 metros cuadrados es de USO exclusivo, lo que significa que tiene la consideración  de ELEMENTO COMÚN aunque su uso lo ostente el que sea propietario de la mentada vivienda.

            Siendo el jardín un elemento común  le es aplicable el régimen jurídico que ha venido estableciendo reiterada doctrina de las Audiencias Provinciales, en el sentido de que los gastos de mantenimiento ordinario de los bienes de propiedad común, pero de uso exclusivo de algún propietario o propietarios, corresponden al propietario que tiene asignado el uso exclusivo de dicho elemento común (Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz, Sección 4ª, de 17 de octubre de 2007 , Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Valencia de 26 de julio de 2002, la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de A Coruña de 7 de junio de 2002, la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Valladolid de 5 de noviembre de 2001 , Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Cádiz de 27 de junio de 2003, Baleares, Sección 4ª, de 10 noviembre 2006 y Gerona, Sección 2ª, de 25-11-2002, entre otras muchas),

    Ahora bien, atribuido el uso privativo del jardín al propietario de la vivienda, se debe considerar, para contestar la pregunta, sí los daños derivan de un mal uso o aprovechamiento exclusivo y excluyente de ese jardín derivado de un nulo o deficiente mantenimiento o por causas no imputables al mentado propietario.

   En el caso concreto, los daños son causados por la raíz de un árbol que está ubicado en ese jardín desde el origen de la construcción y han afectado a una tubería comunitaria. El árbol existente al pertenecer al jardín tiene igualmente la condición de elemento común y si las raíces han invadido la tubería, JAMÁS puede, a mi juicio,  haber sido por culta o negligencia del usuario que no puede controlar el crecimiento y extensión de las mentadas raíces y si las mismas afectan a la trayectoria subterránea de la tubería comunitaria.

            En consecuencia:

            1.- La reparación debe costearla la Comunidad.

            2.- Si realmente el mentado árbol puede causar nuevamente daños a esa tubería, puede la Comunidad en Junta de Propietarios adoptar el acuerdo de tala y sustitución de la mentada plantación.. Evidentemente debe acreditarse un riego evidente y justificante de la decisión comunitaria.

            Cordialmente, Sebastián Romaguera