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Antecedentes:

1. La División Horizontal (del año 1974) de un elemento de una comunidad de mi reciente administración describe un elemento como “vivienda sita en el primer piso del edificio en esta ciudad . . . .. ocupa una superficie de ciento trece metros y cuarenta y dos decímetros cuadrados, más una terraza posterior de cuarenta y dos metros cincuenta y cinco decímetros cuadrados. Linda . . .

2. Los Estatutos, de la misma fecha, dicen en su Art. 7º - A) Elementos comunes a viviendas y locales comerciales:

Las cimentaciones del edificio, las fachadas exteriores, los pilares, jácenas, paredes maestras y medianeras, las cornisas y elementos de decoración exterior, los pozos mouras, canalizaciones, desagües y bajantes pluviales y en general cuantos otros elementos que no sean de propiedad exclusiva de algunos de los dueños o sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de toda la comunidad.

3. La terraza antes mencionada sobrevuela un local comercial en la planta baja.

4. A raíz de unas filtraciones en el local comercial hace algunos años desde esta terraza, el entonces Presidente interpretó que correspondía al propietario de la terraza reparar a su cuenta y cargo la reparación de la misma para ponerles fin, “porque es suya”

5. Vuelve a producirse un problema similar (filtraciones)

Consulta:

¿Corresponde a la comunidad hacerse cargo de la reparación o ha de entenderse que el criterio entonces aplicado es el correcto a la luz de lo anteriormente expuesto?

Respuesta:

La redacción de la norma no está clara. Nos habla de una ocupación y nos señala la existencia de una terraza posterior. No se puede entender, a mi juicio, que existe una norma específica que determina la propiedad exclusiva de esa terraza posterior. Yo no tengo claro que haya existido por el constituyente la voluntad manifiesta de desafectar esa terraza que por más inri es cubierta del edificio a favor de un propietario.

No obstante lo anterior la doctrina del TS (ver ej. S 265/2011 de 8 de abril que la enumeración que de los elementos comunes contiene el artículo 396 CC , es meramente enunciativa y dentro de los elementos que allí se citan, algunos tienen la consideración de comunes por naturaleza y otros por destino. En todo caso los denominados elementos comunes por naturaleza serían imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales y no podrían quedar desafectados, mientras que en los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. La cubierta del edificio y esa terraza es cubierta del edificio al serlo del local, no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza mencionada, se pudiera entender como privativa. Por tanto mi opinión es que si los desperfectos no son causa de una actuación dolosa o negligente del usuario el pago de las obras es obligación de la comunidad de propietarios. (ver SAP Madrid 7 de mayo 2.015 y Málaga 31 de Octubre de 2.014).

Cordialmente,

Sebastián Romaguera