La terraza del 1 B de la Comunidad cuya escritura te adjunto está provocando daños al local de abajo por humedades y filtraciones. La Escritura de Comunidad no dice nada al respecto, ¿debe entenderse que dichas terrazas son privativas o comunitarias de uso privativo?, ¿toda la comunidad debería de participar en la derrama de subsanación de estos daños o solo el dueño del inmueble de la terraza que provoca los mismos?.

Respuesta:

Apreciado Administrador:

La terraza del piso 1 B, es cubierta del local y por tanto, elemento común por naturaleza. Por otra parte, la descripción física de la mentada vivienda está registralmente señalada con una superficie de 184 m2 de los que 14,87 m2 se destinan a terraza. En una primera aproximación, parece, esta terraza, de naturaleza privativa, pero eso no significa nada.

Existen sentencias contradictorias, si bien la STS de 30 de diciembre de 2015, por citar las más recientes señala: " Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación... pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa ( STS de 8 de abril de 2011, RC 620/2007 ). La cubierta del edificio ( STS de 24 abril de 2013, Rc. 1883/2010 ) no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa ( SSTS de 17 de febrero de 1993 , 8 abril de 2011 , 18 de junio de 2012 , entre otras)”.

Ahora bien, las humedades del local son responsabilidad de la comunidad cuando se acredita que la causa de las mismas no es un mal uso, actuación negligente o dolosa y/o falta de mantenimiento, sino de los defectos constructivos que presenta la terraza cubierta de la vivienda.

Por tanto, la primera medida es saber cuál es la causa de las humedades, para en base a lo anteriormente señalado, poder atribuir responsabilidades.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera