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Tenemos una consulta en relación a las terrazas anejas que a su vez son cubierta del edificio.

En una de las fincas que gestionamos tenemos la cubierta del edificio a la cual se accede desde la

escalera o rellano de la última planta. La certificación de división horizontal reza lo siguiente: “ la

parte de la azotea que cubre cada una de las viviendas de la planta sexta, vienen obligados los propietarios de dichas viviendas, en relación a los elementos o terrazas anejos a cada una, a la colaboración y reparación de las mismas, a sus expensas, con absoluta prohibición de edificar sobre ellas, aun cuando las normas municipales lo permitieran y viendo los propietarios de las viviendas del piso sexto indicadas a permitir el paso a dicha azotea a efectos se efectuará las reparaciones en la antena colectiva de TV, de la maquinaria de los ascensores, permitir al instalación de andamiajes , etc..”

La pregunta es, cuando falla la impermeabilización de dicha cubierta quién tiene que asumir el gasto, la comunidad al ser el tejado del edificio o los propietarios de la última planta al ser la cubierta aneja a la vivienda?.

Cambiaría algo en el caso de que el acceso a dicha terraza fuese a través de la vivienda única y exclusivamente?. Afectaría al responsable de asumir el coste de la impermeabilización??. Sería un gasto privativo o comunitario??.

Respuesta:

El artículo 396 del Código Civil, menciona las cubiertas como elemento común y, tras la reforma ley 8/1999, incluye las terrazas. Por otro lado, la jurisprudencia, desde siempre, viene considerando las terrazas que sirven de cubierta dentro de esta categoría y como elemento común por naturaleza del edificio. Entiendo que corresponde a la Comunidad asumir el coste de reparación o incluso la obligación de responder del daño inferido a terceros, no es, como dice la doctrina, la titularidad privativa o común de la terraza, sino la determinación de la causa del daño o la naturaleza del bien o gasto que su reparación comporta, de manera que si el elemento a reparar cumple una función estructural de elemento de cubrición, actuando en la práctica en beneficio común, todos deben contribuir a costear la reparación.

Como recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 2013, la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa ( STS 17 de febrero 1993 , 8 de abril de 2011 ; 18 de junio 2012 , entre otras). El daño en cuanto procede de un elemento que asegura la impermeabilización del edificio, determina su naturaleza común, siendo una de las obligaciones esenciales de la comunidad de propietarios su reparación.

Cordialmente,

Sebastian Romaguera