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CONSULTA

En una comunidad tienen humedades en el carril de circulación del aparcamiento que transcurre por debajo de varias terrazas comunitarias de uso privativo.

Estas terrazas se entregaron por parte del promotor con tierra y muchos de los propietarios embaldosaron e incluso hicieron alguna piscina sin el permiso de la comunidad. Dichas obras se produjeron hace más de 5 años.

La cuestión es que las humedades se han producido debajo de una terraza que tiene baldosas y una piscina. Para acceder a la zona de la humedad seguramente hay que entrar por la terraza embaldosada sin permiso de la comunidad pero que hace años que se ejecutó.

Más allá de que una vez que se pueda determinar el origen de las humedades y por lo tanto establecer el responsable (si es por fallo en la estructura, por movimiento de tierras o por el ejecución de la piscina) la duda es:

¿A quién corresponde el coste de volver a embaldosar la terraza que se entregó en bruto y que se ejecutó su embaldosado sin autorización de la comunidad pero que hace más de 5 años que se ejecutó?

Yo entiendo que quien modifica un elemento común ( aunque sea de carácter privativo) sin permiso de la comunidad, le correspondería asumir el coste para poder ejecutar el trabajo, pero como se ejecutó hace muchos años y ha existido inacción por parte de la comunidad, no sé si por ello se considera que existe una autorización tácita y por lo tanto pasa a ser responsabilidad de la comunidad.

RESPUESTA

Existe una línea jurisprudencial bastante consolidada que establece que la alteración de elementos comunes por parte de algún propietario consentida tácitamente por la comunidad convierte esa alteración en elemento común. Si se requiere la reparación de dicha zona alterada, el propietario debe consentirla, pero la comunidad deberá abonar el coste total de levantar, por ejemplo en este caso, el embaldosado y su reposición aunque haya sido instalado por un propietario particular sin el permiso de la comunidad. Muestra de esta jurisprudencia son las sentencias de 15/01/2007 de la AP Barcelona Sección 14ª y de 3/12/2010 de la AP Guipúzcoa sección 3ª. Este es un riego que las comunidades no valoran a la hora de “callar” ante alteraciones evidentes de elementos comunes.

Otra cuestión es determinar si realmente ha habido ese consentimiento tácito por parte de la comunidad. En términos generales se requiere el transcurso de bastante más de cinco años (si bien no hay un número exacto, suele considerarse a partir de 9 años sin que la comunidad diga nada). Si ha habido requerimientos previos o acuerdos contrarios a su instalación, también eliminan la posibilidad de consentimiento tácito.

Y obviamente, hay que determinar de forma pericial cual es el origen de dichas filtraciones para determinar su causa y su forma de reparación.

Juan Romaguera

Abogado