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CONSULTA

Punto de partida:

⦁   Se trata de una comunidad de propietarios antigua, del año 197X.

⦁   La componen cinco denominados "bloques/edificios" por la Escritura de División Horizontal (EDH), y tres plantas sótano para uso de garaje y tres locales, dos con entrada por planta baja desde una calle, y otro con entrada desde planta baja desde la calle paralela posterior correspondiente a los otros dos bloques con entrada por misma calle.

⦁   Tres de los bloques tienen entrada por una calle, y los otros dos bloques tienen entrada por la calle paralela posterior, desde la que también se accede a las plantas sótano de garajes.

⦁   En EDH expresamente se establece que cada uno de ellos se constituye en "cinco Juntas de Propietarios, con sus respectivos Presidentes, Secretario y Administrador, Libro de Actas, etc...(...)". Y añade que "(...) gozando cada una de ellas de la máxima autonomía posible" Y prevé que cuando no fuere posible dicha autonomía para la toma de acuerdos, "se convocará simultáneamente a todas las comunidades que lo componen".

Uno de los bloques/edificio, constituido en comunidad independiente en el año 198X, y respecto del que no existe cálculo de coeficientes individuales (pues mantienen los propios asignados en EDH) que se ha estado rigiendo de forma particular por los propietarios y levantando las actas en libro de actas aperturado por Notario (no diligenciado en Registro de la Propiedad), ha venido sufragando todos los gastos propios de su escalera (de los que lógicamente solo participan las viviendas que la componen) pero no han contemplado la inclusión de los locales que están comprendidos justo debajo de las viviendas del edificio.

Conforme nuestro entender, aunque en un principio no han venido exigiendo a los locales contribución a gasto alguno, entendemos que deberían ser incluidos como parte de la comunidad y contribuir a los gastos que sean de origen o beneficio comunitario común, como son: servicio de administrador de fincas, seguro comunitario multirriesgo del edificio general, comisiones bancarias, mantenimiento de fachada y azotea, etc..)

NUESTRAS DUDAS SON:

⦁   ¿Es correcto el planteamiento de considerar a los locales parte de la comunidad, aunque en ninguna Junta celebrada con anterioridad se hubiera contemplado dicho extremo?

⦁   ¿Cómo plantear la inclusión de los locales en la comunidad del bloque/edificio en cuestión?

⦁   ¿Procedemos a convocar a los locales a todas las juntas que se celebren, o sólo a las que impliquen la adopción de acuerdos que les afecten en cuanto a contribución de gastos generales?

⦁   Para asuntos generales de cerramientos de fachada, por ejemplo, entendemos que habría que convocarse una Junta en la que participasen todos los bloques, ¿es así?

⦁   ¿En qué medida los sótanos de garaje contribuirían al sostenimientos de gastos generales del conjunto de bloques? (Desconocemos si están constituidos en comunidad independiente)

RESPUESTA

Como siempre indicamos, para hacer un análisis concreto de una situación como la que planteas es necesario hacer un estudio detallado de la escritura de obra nueva, de los estatutos, de la configuración arquitectónica del edificio y del historial de funcionamiento. Por tanto la respuesta que podemos ofrecer es general, partiendo únicamente de los datos que ofrece cada administrador en su consulta. En este ámbito, como comprenderás, no podemos ir más allá.

Dicho esto, paso a responder a tus preguntas:

¿Es correcto el planteamiento de considerar a los locales parte de la comunidad, aunque en ninguna Junta celebrada con anterioridad se hubiera contemplado dicho extremo?

Los locales forman parte ineludible de la comunidad tanto a nivel de bloque (subcomunidad) como a nivel del conjunto inmobiliario (comunidad integra).

¿Cómo plantear la inclusión de los locales en la comunidad del bloque/edificio en cuestión?

¿Procedemos a convocar a los locales a todas las juntas que se celebren, o sólo a las que impliquen la adopción de acuerdos que les afecten en cuanto a contribución de gastos generales?

Estas dos preguntas se contestan simultáneamente: Los locales y aparcamientos, en su caso, deben ser debidamente convocados a todas las juntas de bloque y las juntas generales de la integra comunidad con independencia de los asuntos que se traten.

Para asuntos generales de cerramientos de fachada, por ejemplo, entendemos que habría que convocarse una Junta en la que participasen todos los bloques, ¿es así?

Para tratar temas que afecten al integro edificio (por ejemplo reparación de elementos comunes: cubierta, fachada, estructura, bajantes, ITE, etc.) se debe convocar junta general del integro edificio (cinco bloques incluidos locales y aparcamientos) en la que se tomarán los acuerdos que afecten al integro edificio en la forma indicada en los estatutos o bien en la forma prevista en el Artº. 24 LPH.

¿En qué medida los sótanos de garaje contribuirían al sostenimientos de gastos generales del conjunto de bloques? (Desconocemos si están constituidos en comunidad independiente)

Como ya se ha indicado antes, los locales y los sótanos deberán contribuir al mantenimiento de los elementos comunes del integro edificio conforme a su coeficiente de copropiedad, siempre que hayan sido debidamente convocados a las juntas correspondientes

Juan Romaguera

Abogado