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Con fecha 10 de Agosto celebramos la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios del Edificio xxx, en la cual fui reelegido para el cargo de Secretario-Administrador, sin ningún voto en contra, ni sin hacerme ningún reparo, ni comentario en contra.

Al cabo de unos días, concretamente, día 20 de Agosto, recibo un escrito de Agencia xxx, firmado por el propio Presidente de la Comunidad en la que me comunicaban que la Comunidad se había reunido y habían decidido cesarme como Administrador.

Considero que, haberme cesado una vez reelegido y dado que los cargos son elegidos anualmente, me corresponde una indemnización por esta cesación anticipada al no existir, a mi entender, una causa justificada, pues el objetivo, igualmente a mi entender, es la política del Sr. xxx, de “quitarme” comunidades a cualquier precio, sin querer extenderme más en esta última afirmación.

¿Cuál sería la indemnización que me correspondería por este cese anticipado?. ¿Acaso, toda la anualidad?. ¿O, solo tres meses como apuntan diversas sentencias?.

En espera de su pronta contestación, dado que el Sr. xxx me manda continuos avisos de que le entregue la documentación de esta Comunidad y no es mi deseo estorbar la gestión de este u otro cualquier administrador.

Respuesta:

Transcribo por su interés una de las últimas sentencias dictadas por la AP Baleares, Sec. 3.ª y es la señalada con el número 408/2017, de 20 de diciembre y cuyo ponente es rso 492/2017. Ponente: CARLOS GOMEZ MARTINEZ:

“La sentencia de primera instancia considera injustificado el cese de la administradora por la Comunidad de Propietarios y condena a esta a abonarle una tercera parte de los honorarios que hubieran debido devengarse en la anualidad durante la cual, en principio, estaba previsto que se mantuviese el cargo, y no los honorarios correspondientes a la íntegra anualidad restante (cuatro meses), que son los que se reclamaban en la demanda./Los argumentos del juez " a quo " para estimar solo parcialmente esta pretensión son que el artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal consagra la facultad de la Junta de Propietarios de revocar el nombramiento, que los honorarios se establecieron trimestralmente, y que lo adecuado es establecer una indemnización equivalente al período de tiempo que la administradora cesada tarde en prestar sus servicios a un nuevo cliente./La actora, mediante el recurso de apelación, reclama la totalidad de los honorarios por entender que la causa de su cese fue injustificada y haberse así declarado en sentencia, y ser esta la solución que se ha dado en las sentencias de Audiencias Provinciales que cita en el escrito de interposición del recurso./.

SEGUNDO.- El recurso ha de ser estimado, por las siguientes razones: a) La sentencia de primera instancia dedica gran parte de su fundamento jurídico cuarto a explicar las distintas posturas doctrinales sobre la consideración de la relación contractual del administrador con la comunidad de propietarios como arrendamiento de servicios o como mandato. Ahora bien, cualquiera que sea la naturaleza jurídica o la calificación que se dé al contrato, no parece posible que la Comunidad de Propietarios haya de tener capacidad para desistir unilateralmente de un contrato de arrendamiento de servicios o de mandato sin quedar obligada a pagar la contraprestación económica pactada, que no es otra que las mensualidades restantes que falten por cumplir. De no ser así, se infringiría gravemente el principio "pacta sunt servanda" y que se halla en la base de todo derecho contractual ( arts. 1089 , 1091 , 1256 y 1258 del Código Civil ).b) Una cosa es que la Comunidad de Propietarios tenga la facultad de remover a los órganos de gobierno, entre ellos al administrador, antes de la expiración del plazo de un año mediante junta extraordinaria ( artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal ), y otra cosa es que ese acuerdo revocatorio no haya de tener las consecuencias correspondientes. En el caso del administrador nos hallamos ante un cargo de la Comunidad de Propietarios en el que se solapa su condición de "órgano de gobierno" inserto en la estructura de la que la Ley de Propiedad Horizontal dota a las Comunidades para el cumplimiento de sus fines, y su condición de profesional que contrata sus servicios (o representación) con la Comunidad. En consecuencia, producido el cese con arreglo a las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal, la Comunidad ha de asumir las consecuencias que se derivan de la regulación de los contratos en el Código Civil./c) El devengo periódico de los honorarios nada tiene que ver con la duración del contrato y, por tanto, no se puede tomar en consideración la periodicidad pactada para determinar el importe de la indemnización en caso de cese injustificado del administrador. En el caso de autos, además, tras mencionar el juez "a quo" que el devengo de los honorarios era trimestral, no toma las tres mensualidades como parámetro para fijar la indemnización sino que adopta otro criterio cual es "el período razonablemente suficiente para que el demandante [la administradora actora] pueda asumir la administración o prestar sus servicios a un nuevo cliente", que fija en una tercera parte de las mensualidades no devengadas, sin expresar el razonamiento que le lleva a dicha conclusión. Por todo ello procede estimar el recurso de apelación y dar lugar en su integridad la demanda iniciadora del presente litigio.

Entiendo que con esta sentencia contesto a tus preguntas,

Cordialmente,

Sebastián Romaguera