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Tenemos un caso en una de las comunidades que administro, que me genera ciertas dudas de planteamiento y resolución del conflicto, antes de poderlo exponer a debate y decisión de la Junta. Se trata de lo siguiente:

Esta comunidad se compone de viviendas y locales, y el seguro comunitario que tiene suscrito incluye lógicamente todos los elementos que componen el inmueble, incluyendo local.

Hasta el año 2009 el gasto relativo al seguro se venía imputando por el anterior administrador a todos los elementos (viviendas y local), pero fue a final de ese año cuando el propietario del local, amparándose en la exclusión del local en ese gasto que hacen los Estatutos (ver recorte del texto), logra que el Administrador cambie de criterio de atribución de gastos y a partir de ese momento el gasto del seguro solo se aplica a las viviendas.

Ahora el propietario del local solicita asistencia del seguro por un siniestro en su local, y se nos plantean ciertas cuestiones sobre cómo tratar el tema antes de darle una respuesta firme.

• ¿Deberíamos dar parte al seguro para la cobertura de la avería si hasta ahora no viene afrontando el gasto que le correspondería? (entiendo que sí, ya que el seguro cubre al local, pero es injusto considerando que no contribuye a su pago)
• Mi propuesta es plantear el asunto en próxima Junta para, al menos a nivel interno, con el reconocimiento del propietario del local, plasmar su obligación y compromiso de pago de la parte que le corresponde en dicho gasto.
• De negarse a pagar la parte proporcional del seguro, ¿puede la comunidad solicitar al seguro la exclusión de cobertura del local en la póliza?

Respuesta:

Realmente es un tema muy peculiar.

                Mi primera reflexión estriba en la absurda cláusula estatutaria. Podría entenderse, haciendo un gran esfuerzo de interpretación, que el pago del seguro a partes iguales entre las viviendas, se refiere al seguro que cubran únicamente los gastos del zaguán, escalera y ascensor, pero nunca los siniestros que cubran todos los demás elementos y servicios del edificio y los propios locales?.

                La segunda reflexión es que el constituyente hubiera entendido que los locales debían disponer del propio seguro que les cubra su responsabilidad y por eso los excluía del contrato de seguro.

                La tercera se refiere a conducta del anterior administrador. Si existían unas garantías que cubrían siniestros del local JAMAS se debió excluir a los locales del pago y si se hizo debió avisar a la compañía para que los excluyera de la Póliza. No debes olvidar que ese acuerdo se adoptó en “ruegos y preguntas”.

                Realmente la situación actual supone un enriquecimiento injusto por parte del titular del local que pretende, que sin contribuir a la prima del seguro, se le solucionen los problemas generados. Desconozco la causa exacta del siniestro y si es debido al mal funcionamiento de los elementos o servicios comunes del edificio, pero entiendo que la solución planteada en tu pregunta es muy válida: Que el propietario del local reconozca y asuma el compromiso de pago de la prima conjuntamente con las viviendas en la Junta de Propietarios o se modifique la norma estatutaria (por unanimidad) obligando a los locales al pago. La disyuntiva: darlos de baja de la cobertura.

                Cordialmente, Sebastián Romaguera