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Gestionamos una comunidad que tiene viviendas, locales y aparcamientos. En la parte trasera hay unas zonas comunes con jardín y piscina.

En la distribución de gastos, los locales y aparcamientos no tienen incluida en su cuota la parte proporcional a los gastos de mantenimiento de la piscina, ya que históricamente los propietarios entienden que el uso de la piscina es exclusivo a las viviendas.

El problema surge en que los locales han sido recientemente adquiridos por nuevos propietarios y no hay estatutos ni actas donde especifique que los propietarios de los locales o aparcamientos no puedan tener acceso a la piscina.

También cabe decir que el acceso a los locales es exterior a la comunidad y no tienen necesidad de paso a través de la piscina para poder acceder a sus locales.

Yo entiendo que un propietario de un local o aparcamiento no debería tener acceso a la piscina, porque creo que no es inherente para su uso y disfrute de la propiedad (art 396 CC), pero no encuentro legislación más específica que respalde mi criterio.

Mi pregunta es, ¿Se les puede negar el acceso sin tener unos estatutos que lo respalden?

En caso de que no se les pueda negar el acceso, ¿qué mayoría necesitaríamos para regularizar sus cuotas y añadirle la parte proporcional de esas cuotas?

Respuesta:

Aunque en principio los coeficientes se asignan, a tenor del artículo 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, teniendo en cuenta, entre otros conceptos, ´el uso que se presuma racionalmente que va a efectuar de los servicios o elementos comunes´, lo más normal es que el mismo Estatuto cuando se limita el uso de la piscina a los locales se haga constar que no participen en los gastos de esta instalación.

En este caso, señalas, que no existe prohibición de uso ni exención de los gastos de piscina y zona ajardinada.

Lo indudable es que no puede limitarse el derecho de dominio de los locales a esos elementos y servicios comunes y limitarles la entrada o uso a tales instalaciones para el uso propio de los titulares…. nunca para una explotación empresarial u otros relacionados con negocios vinculados con el ocio.

Lo indudable es que los locales deben contribuir al sostenimiento de los gastos del jardín y piscina en función de la cuota asignada en el título constitutivo. Deben pagar en todo caso los últimos 5 años.

Igualmente con un acuerdo unánime en los que intervengan los propietarios de los locales se puede adoptar la decisión de limitar el uso a los locales y eximirles del pago.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera