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Tenemos un caso de una finca donde los pisos áticos disponen de una escalera en el interior del balcón de la vivienda por la cual se accede a la cubierta comunitaria de uso y disfrute privativo. En los estatutos de la comunidad no hace referencia alguna en cuanto a estas escaleras. Por todo ello, podemos considerar que este tipo de escaleras, al ser de aprovechamiento independiente y privado, son privativas y su mantenimiento corresponde al titular de la vivienda??. Podemos entender que estas escaleras no corresponden a la fachada del edificio y por tanto la comunidad no tiene obligación alguna del mantenimiento y conservación de la misma?. En el caso de que la comunidad haya aprobado pintar el edificio, se deben tener en cuenta estas escaleras?.

Respuesta:

Entiendo que esa escalera, evidentemente exterior al estar situada en el balcón también exterior de la vivienda para acceder a la cubierta comunitaria del edificio de uso y disfrute privativo, forma parte de la fachada del edificio (así debía estar grafiado en los planos del edificio) y tienen a mi juicio la consideración de elemento común a los efectos del artículo 396 Cc.

Como consecuencia de ellos, la naturaleza de uso exclusivo de un elemento común implica la obligación del titular de mantener y conservar dicho elemento que sean producto del uso y disfrute ordinario propio en un diligente y cuidadoso usuario de cosa ajena, dejando para la propiedad -la Comunidad de Propietarios-, todas aquellas otras reparaciones u obras de carácter extraordinario o urgente que vayan más allá del derecho de usar.

Evidentemente, si se acuerda pintar el edificio debe incluirse la fachadas y las partes que la integran.

Cordialmente,

Sebastian Romaguera