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Planteamiento.-

Vivienda planta baja que forma parte de un conjunto residencial integrado por 18  escaleras. El residencial tiene zonas comunes como jardines, piscinas, pasillos, zona de juegos, etc...

Según los estatutos de la comunidad a algunas viviendas de la planta baja les corresponde el uso y disfrute exclusivo de una superficie o porción de terreno destinado a jardín privado.

En las descripciones de los diferentes departamentos, se hace referencia a los derechos de uso y disfrute exclusivo sobre las terrazas y jardines que cada departamento tiene asignado y que define como elementos comunes.

En los jardines privados hay un punto de luz (farola), el consumo de electricidad se abastece del contador privado de la vivienda. La base de la farola descansa sobre el terreno del jardín y está oxidada por el transcurso del tiempo y corre el riesgo de caer. (Se adjunta fotografía).

El artículo 6 de los estatutos dice:

El artículo 7 de los estatutos sobre los derechos de uso exclusivo sobre determinados elementos comunes establece: 

Y el artículo 8 sobre la distribución de gastos dice:

Por último el reglamento de Régimen interior determina:

 - La farola sirve para alumbrar sólo el jardin privado de la vivienda.

- El encendido y apagado se realiza desde la vivienda.

- El consumo de electricidad de la farola se abastece sólo del contador individual de la vivienda.

- El residencial tiene otras farolas para alumbrar las zonas comunes como pasillos, piscinas, zonas ajardinadas, etc... que se abastecen del contador de electricidad comunitario. 

 Pregunta.- ¿A quién corresponde los gastos de la reparación de la farola oxidada, a la comunidad de propietarios o al propietario usuario del jardín privado?

Respuesta:

                La consulta trasladada por el administrador, al letrado jurídico del Colegio, va referida al asesoramiento sobre  si le corresponde a la Comunidad de Propietarios abonar los gastos de reparación de una farola oxidada ubicada en el jardín particular de uso y disfrute exclusivo de un propietario.

         Hemos de recurrir, a priori, a los siguientes antecedentes: Se trata de una jardín de uso exclusivo de su propietario donde existe una farola ubicada sobre el césped como punto de luz que solo alumbra el mentado jardín,  que además se abastece del contador propio de la vivienda y por tanto su encendido o apagado se realiza desde el interior y a la libre voluntad de su propietario, no teniendo –el alumbrado- un uso comunitario en cuanto en el edificio de la CP existen otras farolas para alumbrar pasillos, piscinas, zonas ajardinadas que se abastecen del contador de electricidad comunitario. La farola, conforme refleja la fotografía adjuntada, presenta un grado importante de oxidación posiblemente derivada del riego.

         Del examen de las concretas clausulas del título constitutivo  que se han facilitado a la asesoría del Colegio, si bien se establece el uso y disfrute exclusivo para los propietarios de las plantas bajas de una superficie o porción de terreno destinado a jardín privado, nada señala en relación a las farolas existentes para el uso particular de ese espacio privado, al contrario de las terrazas de uso y disfrute exclusivo, cuya reparación extraordinaria corresponde a la Comunidad. Por otra parte y en base a evitar posibles confusiones, no se puede comparar la farola con los elementos de jardinería a que se refiere el titulo. Es relevante que existan en el título frases destinadas a los propietarios de las plantas bajas, obligándolos al mantenimiento, buen uso y limpieza de los jardines comunitarios.

         Entiende este letrado, que se debe aplicar la jurisprudencia que indica que el mantenimiento y el cuidado de los elemento de uso privativo  corresponden al propietario que tiene atribuido el uso, mientras que las reparaciones necesarias por defectos estructurales serán a cuenta de la Comunidad. Ha señalado el Tribunal Supremo, que el principio general se decanta por poner a cargo del propietario beneficiado por la utilización del elemento común las obras de conservación o reparación de las deficiencias que sean consecuencia directa del uso y disfrute ordinario del elemento que se trate, así como las que tengan su origen en su proceder descuidado o negligente, pesando, por el contrario, sobre la Comunidad de Propietarios la obligación de acometer las reparaciones de carácter extraordinario o las que procedan de un vicio o defecto de la construcción o de la estructura del propio elemento, a cuyo efecto resulta de singular trascendencia la fijación pericial o por técnico cualificado de la causa del daño        ( Sentencias de 21 de octubre de 1991 y de 8 de julio y 11 de octubre de 1993 ).

         Como consecuencia de ellos entiendo que en este caso, la reparación de esa peculiar farola oxidada ubicada en la zona ajardinada de la vivienda de planta baja, no debe correr por cuenta de la Comunidad.

Fdo. Sebastián Romaguera