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Adjunto dos documentos, el primero un acta en la que se aprueba una modificación de coeficientes, por parte de la promotora del edificio, una vez terminada la segunda fase, en base a un apartado de los estatutos, donde dicha promotora se reserva derechos.

Adjunto también los estatutos.

Estos acuerdos se adoptaron con un administrador anterior, yo hace solo unos meses que administro el complejo.

Según dice el acta, ateniéndose a la regla H, la promotora está autorizada a modificar o establecer la cuota para salvar diferencias que han aparecido, sin la necesidad de elevar a público, y con un simple acuerdo de mayoría, sin la necesidad de elevar a público.

¿Es válido el estatuto aplicado? ¿Puede modificar el promotor las cuotas, con solo mayoría, y sin elevar  a público? ¿Qué pasa con los nuevos compradores, que no han visto en una nota registral dicha modificación de coeficiente? ¿y con los propietarios que votaron en contra?

Respuesta:

La cláusula estatutaria es muy discutible y  corresponde, en todo caso, a los Tribunales declarar la nulidad de la misma. Puedo señalarte que el TS  viene señalando como doctrina  que el título constitutivo que en forma unilateral otorgó el promotor, y por extensión, los Estatutos configurados a instancia del mismo, no tienen la consideración de regulación blindada, de manera que puede ser modificado en materia de determinación de las cuotas participativas por los copropietarios, que son los auténticos y directos interesados en la gestación del régimen de propiedad horizontal y que accedieron a la compra de sus respectivas viviendas o locales. Pertenece pues, a los propietarios determinar modificar o establecer la mentada cuota y no al promotor, en fase posterior en base a una cláusula estatutaria, a mi juicio –la estudiada-  ineficaz una vez transmitidas las diferentes parte determinadas a terceros.

El tema es que existió una Junta de propietarios y fue allí, donde los propietarios y no el promotor, establecieron esa regulación de las cuotas referidas a las zonas comunes del complejo para salvar diferencias y se adoptó un acuerdo en fecha del 18 de Junio de 2.019 que no ha sido impugnado judicialmente y por tanto es firme y ejecutivo a pesar de que se adoptase por una gran mayoría de propietarios.

No estaría de más, adoptar un acuerdo para elevar a público e inscribir en el registro esas cuotas relativas a las zonas comunes. Pero no es necesario

No obstante, no creo que prosperase una demanda de los propietarios que votaron en contra pues ha caducado la acción de impugnación. Tampoco creo prosperase una demanda de nuevos propietarios, pues el acuerdo se refería a los gastos de participación de las zonas comunes para equilibrar el reparto y aclarar ese extremo.

Cordialmente, Sebastián Romaguera