Servicios

CONSULTA

Tengo una consulta jurídica. Es una finca que nos acaba de entrar.

En un acta de 2015 se acuerda modificar el tejado de una finca por dos terrazas a las dos viviendas superiores. Se han hecho un dúplex.

Hay vecinos que no se les notificó el acuerdo y no pudieron salvar el voto.

El acuerdo de modificación de la estructura del tejado a terraza es de 3/5 partes.

Pregunta:

• El cambio de uso de elemento común a privativo. Es 3/5 partes o unanimidad?

• Aunque se aprobó el uso privado (dando por bueno este acuerdo), la comunidad no ha aprobado ninguna obra en junta. 

La cuestión es que los nuevos propietarios se han encontrado una terraza privada cuando debería haber un tejado comunitario. Sería viable una reclamación judicial de restituir a la situación anterior por realizar obras sin permiso? Han pasado 8 años…

RESPUESTA

Tras la entrada en vigor de la ley 8/2013, con la incorporación del Artículo 10.3 LPH, parece que la tendencia es que cualquier modificación de estructura o fabrica del edificio, incluyendo el cerramiento de terrazas, requiere el voto de 3/5 del total de propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de propiedad, más la licencia administrativa. 

Es cierto que el acuerdo de junta se refería únicamente a conceder el uso privativo de la cubierta del edificio, no a la realización de obras. No obstante, si a raíz de dicho acuerdo se modificó toda la cubierta y los propietarios de los áticos se hicieron un dúplex, aunque dichas obras no estuvieran autorizadas por la comunidad, habida cuenta el tiempo transcurrido sin que nadie de la comunidad haya denunciado dichas obras, ahora veo difícil que se puedan impugnar, tras ocho años de pasividad por parte de la comunidad.

Ese acuerdo no se puede impugnar. La acción de impugnación ha caducado.

Los nuevos propietarios tienen posibilidad de denunciar por vía civil la situación, obviamente, pero dudo mucho del éxito de dicha acción transcurridos 8 años desde que se hicieron las obras. Este plazo afecta a la comunidad, representa un consentimiento tácito y los nuevos adquirentes están vinculados por lo que la comunidad ha llevado a cabo con anterioridad. Quizás por vía administrativa, si no han pasado todavía los 8 años de prescripción, podrían tener alguna posibilidad.

Juan Romaguera

Abogado