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Buenos días:

Os ruego respuesta a lo siguiente:

Como ya sabemos el asunto “certificaciones” siempre es algo polémico cuando se trata de certificaciones instadas por un propietario y no por la comunidad.

Entendiendo que el administrador está obligado a realizar las 23!!!! certificaciones en su calidad de Secretario de lo que la JUNTA le solicite y en lo que respecta a certificados instados particularmente ya no me queda tan claro. Si bien se hacen y en su caso pueden facturarse al solicitante.

Pero como siempre hay casos abusivos motivados como es este caso por un enfrentamiento de un comunero con el resto de la comunidad y solicitan, como observáis a continuación, una relación elevada de certificados, tanto negativos como positivos. Personalmente lo amplio e indeterminado de las solicitudes mete al secretario en un riesgo innecesario de que lo certificado no se ajuste o no sea lo solicitado al hacer tan amplia (negativa, positiva) la posibilidad de error que luego redundaría en el secretario.

La cuestión es ¿Qué obligación, y mas en este caso, tiene el administrador para hacer esta batería de certificaciones solicitadas por un comunero y no por la comunidad?. ¿Puede responderse que esta tarea compete al propietario interesado accediendo este al libro de actas donde puede localizar sus cuestiones, o solicitar copia de todas las actas, y acreditar con dichas copias en el juzgado lo que pretende?-

Entiendo que esta certificaciones solicitadas, al margen del acoso y derribo de este comunero hacia la comunidad, son un capricho y comodidad de éste para no tener que hacer él la tarea de localización de las cuestiones que le interesan y las que quiere trasladar al secretario.

Es importante aclarar que administramos esta comunidad desde Octubre por lo que todas estas cuestiones que se exponen muchas de ellas son de desconocimiento de la actual administración y no actuó este despacho como secretario en dichas juntas por lo que el riesgo de error en la comprensión, localización de los asuntos indeterminados a certificar que solicita es mayor.

Os ruego una respuesta a esta cuestión ya que me están insistiendo mucho con esta solicitud y quisiera tener muy claro los limites en estos asuntos porque como entenderéis el cuerpo me pide negarme a realizar esta caprichosa batería de certificaciones.

He borrado los datos particulares con una XXX para salvar el asunto de los datos.

A continuación podéis comprobar el texto de la solicitud, un saludo:

CERTIFICACIONES: solicitud

Apreciado xxx

Espero que todo marche bien. En calidad de abogado de Dª. xxxxxxxx (representante de xxxxxxx) y de Dª. xxxxxxx, todos co-propietarios de la Comunidad Fincas xxxxxxx, cuya administración llevas, te solicito las siguientes certificaciones (en caso de no existir, certificaciones negativas):

1.- Certificación positiva/negativa acerca de la existencia de acuerdo de la comunidad, respecto del expediente de Obra Menor, nº xxxx/2007 de registro Municipal, a instancia de Dña. xxxxxxx. Tomados y/o inexistentes, y su presupuesto, en las Juntas Generales y extraordinarias del año 2006/2007. (No existen actas anteriores.)

2.- Certificación de Presupuesto y proyecto aprobado en la Junta 2006/2007, corroborada el año 2009, punto 6., respecto a la instalación de tuberías y elementos captadores de agua, y si en su caso, existen solicitudes y/o autorizaciones, respecto de lo contemplado en el Decreto xxx /2002 de la CC.AA. Balear.

3.-Certificación acerca del costo real ( si lo hubiere) del proyecto realizado, y que consta en el Acta 2006/2007, respecto de las obras realizadas en la finca “xxxxxx”, y cuyo detalle en acta, es el siguiente: xxxxx informa……. En el se acuerda “pedir un informe”, sin que posteriormente aparezcan en las actas, acuerdos de ejecución, ni conste en el Ayuntamiento solicitudes licencia.

4.-Certificación acerca de las manifestaciones de la Presidente, Sra. xxxxx, en donde literalmente, en el acta 2006/2007, expone e informa a todos los propietarios con respecto al mantenimiento de sus propiedades y la contribución de acuerdo con las cuotas de participación a los gastos generales de explotación para el mantenimiento correcto de los edificios.

5.- Certificación acerca de lo que consta en el Acta 2006/2007 de la Tesorera, sobre que en el segundo trimestre (de julio a septiembre de 2006), las participaciones se dividieron entre 15, cuando antes eran 14. Y si fuera posible, resolución legal que acredite la tramitación.

6.- Certificación de la titularidad de los contadores eléctricos y su categoría de suministro. Junta 2008.

7.- Certificación del contenido del acta 2008, en donde literalmente, en el punto cuatro en 2 INFORME DEL TESORERO se contempla:

“xxxxx explicó el contenido de su informe y, en especial, el informe sobre gastos e ingresos. Durante la reunión quien quería poder examinar las facturas…… David explicó que 3.200 euros, pagados por xxxxxx en respecto en xxxxx, estaban relacionados con lo acordado por la Comunidad de que propietarios pagarían una contribución al convertir una de las unidades de propiedad habitable. La cantidad fue decidida por Peter…… el antiguo presidente…”

Necesitamos acreditar, la tramitación legal que se hace respecto de esta conversión en “parte habitable”, y si consta ante la Comunidad.

En la misma Junta de 2008, en el punto d), se acredita que se han montado soportes en la finca “xxxxx”, pero que no se ha llevado a cabo ninguna inspección estructural hasta la fecha, haciendo responsable el entonces propietario Sr. xxxxxx de tal cometido.

8.-Junta 2009.- Certificado y en su caso, acreditación de las obras realizadas, así como el costo real de lo acordado en el punto 3, sobre la inspección del sistema de agua.

9.- Certificación de las cuantías sobre préstamos de propietarios a la Comunidad y su soporte legal.

10.-Certificación de lo manifestado por la Presidenta de la Comunidad, en la Junta 2009, punto 11) b, acerca de que los problemas generados por trabajos en el domicilio de la Sraxxxxxx deben llevarse a cabo personalmente.

11.- Certificación/ si existiera, de las autorizaciones legales aprobadas en Junta 2010/11.- Punto.- 8 para la instalación de contadores eléctricos.

12.- Certificación y entrega de copia en su caso, del proyecto de mejora del sistema de agua.

13.-Certificación del informe si lo hubiere de la inspección encargada a xxxx, sobre el estado de las canales de la finca.

14.- Certificación y copia si la hubiere, de la inspección encargada de la finca “xxxx”, y cuyas copias se habrían distribuido a todos los propietarios, para asegurar la integridad de la estructura, para aquellos que viven encima o al lado de la finca “xxxxx”. Comoquiera que fue acordado que la Secretaria escribiría a La Caixa para informarle de los arreglos necesarios, interesamos copia de esa comunicación.

15.- Certificación, si así fuera posible, del proyecto y licencia de obras, desarrolladas el año 2011, sobre las fosas sépticas en donde literalmente se detalla.

“Al comienzo del ejercicio el balance en la cuenta bancaria de la Comunidad Fincas xxxx…. Sic… El xxx explicó los Gastos presentes en su informe .. Mil, (1.000) euros había sido pagados para completar las obras de la fosa séptica, y las zanjas para las tuberías. ………..”

16.- Certificación de la constancia en el Acta folio del libro 47, acerca de las filtraciones de agua a través del techo de la finca “xxxx”, que costaron xxx euros. Y si fuera posible, copia del proyecto y licencia de obras.

17.- Certificación de la constancia hecha por el Administrador al punto quinto de la Junta 2012 en donde se hace constar:

“El Administrador-Secretario aclara que, a partir de ahora, …… los gastos comunitarios que no se pueden individualizar, deben repartirse en función del coeficiente de propiedad de cada uno de los titulares registrales, tal y como indica la Ley de Propiedad Horizontal.”

18.- Certificación de las manifestaciones obrantes en el punto tercero de la Junta 2013, originadas por el Sr. xxxx, párrafo 1. 2. Y 3.- en su integridad.

19.- Certificación, y copia del proyecto de realización de obras que aparecen al punto de Movimientos financieros, así como las licencias que se solicitaron en su caso.

20.- Certificación y copia del proyecto, así como licencia si la hubiere de las obras a desarrollar en la finca “xxx” (Punto séptimo), así como presupuesto real de lo acordado.

21.- Certificación y copia del proyecto de obras, acordadas en el punto séptimo, respecto de reparación de fachada y tejas de la finca “xxxxr”, así como Licencia municipal solicitada en su caso.

22.- Certificación del detalle de la deuda pendiente en la Junta 2013, según deja constancia el punto de Cantidades Pendientes, acerca de 3.407 euros. Y comunicaciones de reclamación a La Caixa en su caso.

23.- Certificación y copia de los documentos entregados a la Presidenta, según el punto 19 de la Junta 2014 “otros asuntos, acerca de la comunicación a la comunidad respecto de daños ocasionados por la finca “xxxxxx”, que afectaban a la estructura del edificio.

Quedo a la espera de tu respuesta.

Saludos

Respuesta:

La Ley de Propiedad Horizontal define en el artículo 20, las funciones del administrador de la finca, y en ninguna de ellas obliga a expedir certificaciones a los propietarios de la Comunidad. Únicamente son dos los certificados que contempla la ley especial: El señalado en el artículo 9.e), y siempre en el supuesto

de que se ejerza también el cargo de secretario, referido al certificado sobre el estado de deudas con la comunidad y el señalado en el artículo 21 de la mentada ley, referido al proceso monitorio sobre el acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda, sin olvidarnos de la diligencia, que no certificación, edictal

prevista en el artículo 9.h) de la Ley de Propiedad Horizontal, para las notificaciones en el tablón de anuncios cuando ha sido imposible practicarla en el domicilio/s señalados en la norma.

La Ley no contempla la obligación por parte del Secretario-Administrador, de certificar particulares del libro de actas y otros temas comunitarios a no ser que sea solicitado por el Juez.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera