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Es una comunidad formada por 13 escaleras y un total de 149 elementos entre pisos y locales. Las 13 escaleras tienen 4 pisos de altura y la cubierta superior presenta graves problemas de humedades y filtraciones que con el temporal de la semana pasada han hecho la situación insostenible y se necesita actuación urgente. A petición de la presidenta y con máxima urgencia he convocado por teléfono a los 13 jefes de escalera y algún propietario de 4º piso afectado a una reunión informal sin convocatoria escrita y sólo con 3-4 horas de antelación. En esta reunión “informal” el constructor ha explicado que el actual sistema de impermeabilización de lámina de butilo está obsoleto y no se puede arreglar más añadiendo parches sobre parches, con lo cual entiende imprescindible una obra (no sé si podría entenderse de “mejora”) consistente en sustituir toda la actual tela por otro producto llamado poliurea. Se ha “decidido” por consenso aceptar la realización de dicha obra y entre yo y la presidenta deberemos estudiar cómo repartir el coste total entre todos los propietarios en varios pagos. Se seguirá parcheando los puntos necesarios hasta que empiece la obra de reforma integral.

La duda me surge en el momento que no ha existido “convocatoria formal” ni puede considerarse una junta a dicha reunión. Según el artículo 10.1.a de la LPH parece que dicha obra podría considerarse obligatoria y generaría obligaciones de pago para todos los propietarios. No obstante, tengo la duda de si algún propietario tendría derecho a oponerse y no pagar al no haber sido convocado a ninguna junta.

En todo caso el constructor ha dicho que dicho trabajo no podría realizarse hasta mayo-junio porque debe asegurarse que no llueva. Por lo tanto, hay tiempo de convocar junta extra pero óbviamente el problema sería que en dicha junta podría votarse que no quiere hacerse la obra.

¿Puede considerarse válida como junta la reunión realizada y sus acuerdos como vinculantes para todos?

Respuesta:

Yo también entiendo que la obra es necesaria y encuadrable en el artículo 10.1.a) de la LPH que señala:

“tendrán carácter obligatorio y NO REQUERIRAN acuerdo previo de la Junta de Propietarios……..”. Especial interés lo promulgado en el mentado artículo en el punto 2.a) en el que limita el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

En definitiva, la Junta de propietarios únicamente debe reunirse para aprobar el presupuesto ( por aplicación del artículo 14.c de la LPH….extremo muy discutido por la doctrina) y la distribución de la derrama y estarán obligados todos los propietarios, sin exclusión, del pago de las reparaciones necesarias.

Por tanto te sugiero que convoques una Junta para aprobar presupuesto y distribuir derrama conforme las cuotas de participación…o cualquier otro acuerdo que se quiera adoptar al respecto. Cualquier impugnación de ese acuerdo sería temerario y no prosperaría.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera