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CONSULTA

Remitimos consulta para asesoría jurídica al ser un asunto recurrente, pero algo peculiar.

Filtraciones en vivienda cuyo origen es la terraza comunitaria de uso privativo del piso superior.

Se nos indica que hace 5 años el propietario realizó una reforma en su vivienda y remodelo la terraza indicada. Dicha reforma consistió en limpieza de la terraza el levantamiento de baldosa existente, sustituyéndola por otra de su gusto.

Se manifiesta lo siguiente en acta de la junta del 2018:

En la reunión de comunidad, celebrada en el hall de la comunidad el día 17 de enero del presente año, se presenta el nuevo propietario del piso XX, el Sr. XXX, este tiene que hacer una reforma integral en el interior de su vivienda, pero debe de trabajar también en la terraza comunitaria de uso privativo que está en su vivienda. En base a esto se toman los acuerdos siguientes:

ACUERDO SÉPTIMO: SE ACUERDA POR UNANIMIDAD ACEPTAR LA SOLICITUD DEL SR. XXX, PROPIETARIO DEL PISO XX PARA HACER OBRA EN LA TERRAZA COMUNITARIA DE USO PRIVATIVO SUYO.

ACUERDO OCTAVO: SE ACUERDA POR UNANIMIDAD QUE DICHAS OBRAS EN LA TERRAZA DEBEN DE ESTAR DIRIGIDAS POR UN TÉCNICO TITULADO. AL MISMO TIEMPO, EL SR. XXXX SE HACE RESPONSABLE ECONOMICODE LOS POSIBLES PROBLEMAS QUE PUEDA CAUSAR DICHA OBRA A LA COMUNIDAD

Se presume que antes de la reforma dicha terraza no disponía de ningún aislamiento (tela asfáltica) y que en la reforma del 2018 que hizo el propietario se ha descubierto ahora (había dudas) que no se instaló ninguna tela.

El problema viene cuando hace mas de 2 años el vecino del piso inferior tiene humedades y posteriormente filtraciones importantes de agua, provenientes de esa terraza y no se ha tomado acuerdo alguno sobre este asunto.

Recientemente se realiza prueba de estanqueidad y se confirma que el origen es de la terraza y se realiza cata y no se ve ninguna tela.

Solo a modo informativo, indicar que en esa misma junta se aprobó el arreglo comunitario de otra terraza comunitaria de uso privativo. ACUERDO CUARTO.

La pregunta que formulo es saber quién es el obligado al pago de la reforma a realizar en la terraza comunitaria de uso privativo indicada, incorporando capa de aislamiento (tela) y nuevo embaldosado. Y quien es responsable los daños provocados en el piso inferior.

RESPUESTA

La respuesta requiere una comprobación técnica previa referida a la determinación de la causa de las filtraciones y cuál era la estructura de dichas terrazas. El análisis jurídico posterior es sencillo: el mantenimiento ordinario de la terraza común de uso exclusivo (baldosas, juntas, limpieza, etc.) corresponde al titular que ostenta dicho uso y el mantenimiento extraordinario (tela asfáltica, estructura) corresponde a la comunidad. Únicamente cuando el propietario ha llevado a cabo actuaciones que han podido afectar a la tela asfáltica es responsable de las reparaciones extraordinarias.

Por tanto, si la terraza comunitaria de uso exclusivo no disponía de tela asfáltica (cosa que no deja de extrañar) y lo único que hizo el propietario es cambiar el embaldosado, entonces las filtraciones que se produzcan derivadas de la ausencia de dicho elemento esencial son responsabilidad de la comunidad que, seguramente, deberá levantar el pavimento, instalar una tela asfáltica y volver a embaldosar, todo a cargo de la comunidad.

Si fue el propietario quien eliminó la tela asfáltica o de alguna manera la perjudicó cuando hizo la reforma de la terraza, entonces la responsabilidad tanto de las filtraciones como de la reposición de la tela preexistente es exclusivamente de dicho propietario.

Podría determinarse si existía o no dicha tela de origen analizando la estructura de la otra terraza privativa a reparar. Si en esta terraza privativa se detecta la existencia de tela, es casi seguro que en la otra también existía y que se eliminó por el propietario, siendo en este caso el único responsable. Por el contrario, si en esta terraza tampoco hay tela asfáltica, entonces es que las cubiertas se hicieron de esta forma y será la comunidad la única responsable de su reparación y de los daños y perjuicios que haya producido las filtraciones.

Juan Romaguera

Abogado